私产酒店――第二代度假房地产已经来临

绿维创景高兵张洪治林峰2009-02-10

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旅游地产的开发运营需要持续创新

绿维创景通过研究国内外成功的产权酒店项目，结合自己多年的工作实践，总结出自己的新型旅游地产-----私产酒店旅游地产的开发运营模式。

1、开发上坚持“共生型”规划

私产酒店规划上要集合温泉、高尔夫球场、马会等多种游乐设施于一身，规划出“复合共生型”酒店社区。这种复合的“共生型”的产权酒店社区，将成为未来旅游地产发展的主要模式。
“复合共生型”私产酒店规划不仅能够提高运营效率，也为产权酒店开展多元化经营创造了条件，可以尽一切可能满足游客“吃、住、行、购、娱”的多重需要。
例如是在我国广大的西部地区，工农业比较薄弱，而旅游资源又特别丰富，开发新型私产酒店能够整合各种旅游资源，还应承担更多的社会责任，提升当地产业和就业水平，拉长旅游经济的产业链条，为当地经济提供的新增长点。

所以也只有高起点的“复合共生型”规划，才能发挥出对区域旅游资源的整合功能，才承担起区域经济的发展“引擎”的作用。

2、运营上引入“第三方”力量保证业主权益

“第三方”是指独立于开发商和酒店经营公司的担保公司和审计师事务所。目前市场上虽然有少数产权酒店产品聘请了担保公司作担保，但是在担保公司设立上，很多担保公司也是开发商发起成立的，很难做到彻底消除经营隐患。

为了合理的规避风险，私产酒店必须不仅要有专门的酒店管理公司统一承租经营，而且还要有独立于开发商的担保公司和审计机构作为第三方，来保证经营回报合同的履行。

3、定位上突出特色

私产酒店定位要善于借助于独特的某一方面的资源（比如温泉、高尔夫等）使之成为最具某种特色的休闲、度假酒店。差异化经营将是私产酒店的生存之道。
私产酒店定位上片面的求大、求全，或过分的简陋都不是最好的定位。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，将会增加开发成本，将直接拉升产权酒店的售价，影响到日后开发销售。同时也会造成今后管理成本过高，得不偿失。

根据我们的研究成果显示：目前我国正在出售的旅游度假酒店市场上销售和运营好的一般是3－4星级的酒店。

4、营销上坚持“目标营销”

“营销就是找对人”！私产酒店不同于普通酒店客户，一般可分为使用客群和投资客群两种。因此私产酒店营销模式不等同于普通房地产产品的营销，要采取直达消费者的“目标营销”。在销售上还要更多的考虑机构和组织投资者的消费潜力。个人和组织两个目标市场一并考虑。

5、推广重视“小众传播”非常规手段

私产酒店的营销更注重于客户的投资赢利。因此在项目宣传推广内容设计中，既要体现开发商总体构思的战略意图，也要服从项目营销战略，私产酒店在不仅重视产品的宣传，更重视概念的营造和投资收益分析。项目宣传推广内容设计要有重点、有战略，分步骤、多阶段进行。

在推广媒体选择上，更多要在“非传统媒体”上创新，始终坚持“小众传播”渠道，实现项目信息的对目标客户的“精准传播”，将有限的广告费用用到传播效果最好的媒介上，达到节约广告费用的目的。绿维创野认为以下几种非常规传播手段是在私产酒店销售推广中要特别关注：

组建战略销售联盟。与国内著名高尔夫球会、专业时尚杂志，高档美容连锁店、健身会、车友俱乐部、网球俱乐部、银行信用卡用户等建立战略合作关系，共享客户名单。逐步建立起项目专门目标客户数据库。

事件营销。当媒介广告的效果逐渐下降的时候，公关活动整合营销传播的重要性就显现出来。私产地产的营销机构应多增加与客户沟通的机会。酒店营销的经常要有各种活动的支持，充分利用活动的口碑传播效应达到营销目的。这些活动既可以彰现酒店的高贵品质，同时吸引公众眼球，使产权酒店成为一个时尚发布平台；潮流文化的引领者、私人圈子身份的象征。可以举办如：个人摄影展、书画展、非主流音乐原创地带、私人俱乐部、车友俱乐部、高尔夫球俱乐部集会等活动。

房展会。项目进入销售阶段后要考虑利用大型房展会集中宣传，既要体现项目开发商的实力和形象又要达到宣传项目本身的目的。如果条件允许的话可以考虑在成都、北京、上海、广州等国内主要的旅游出行地成立分销处，进行异地参展，异地销售。
互联网。网络在人们的日常生活种已成了不可或缺的重要信息工具，越来越多的人要从网络山获取所需资源，查看、阅读信息，搜集资料等，它具有传播迅速、信息量大和不受地域时间等限制的多方面优点。

因此在项目的营销筹备阶段，开通自己项目网站。网站的内容除了有本项目的详细资料外，可以把旅游资源和区位条件在网站进行全方位的展示。
推举项目代言人。投资类产品的选举代言人成为当前常用的手段，通过利用代言人的公信力来达到营销的目的。代言人本身成为项目的一张名片，也是一个良好的炒作题材，可以通过投票推举项目代言人的活动，借机炒作项目本身，达到事半功倍的推广效果，并能形成对项目的持续传播。