地产转型文旅的方法与模式

编者按：当前，以单纯的土地开发收益和居住地产开发收益为主体的房地产开发时代已经过去，房地产转型迫在眉睫。绿维文旅董事长林峰博士认为要以综合发展为主体看房地产的转型，房产融一体化和服务整合平台是核心结构，地产与产业、互联网、城镇化结合是必要前提，并指出未来房地产转型的方向是以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化的旅游引导的综合开发架构。

房地产转型迫在眉睫

中国房地产业发展的高峰已经过去，其面临的挑战逐渐增加，房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地价格的不断增加，以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高，房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎，行业正从增量时代向存量时代转变。

以土地开发收益为主导的土地开发和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发都已成为过去，由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度，因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。

未来整个房地产专业化、职业化程度非常高，现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。

房地产转型的方向在哪里？

由于国家土地管理的模式越来越严瑾，且一般型的商业综合体的发展结构已走向末端，因此地产转型的方向在于增加休闲化、体验化、不动化、游乐化和娱乐化，并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业，打造客厅式、度假式、休闲式和特色居室等新的地产模式。特别是以游客的观光休闲度假为支撑的休闲度假物业，已经成为未来地产转型主打的方向。

以旅游休闲为主导，兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素，并以休闲游客、度假游客为依托，以亲子、研学、休闲、养老市场为主打市场构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。

如何把控旅游的规律和旅游休闲度假的规律？如何有效整合旅游产业和不动产发展模式？

绿维文旅认为以产业现金流为基础，以产业不动产升级为核心，以产业链整合的综合开发为模式的旅游引导的综合开发架构是房地产转型旅游地产的主要方向。

旅游引导的地产综合开发架构

1、房地产必然走向“房产融一体化”结构

房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构，由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。

第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所，由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。

第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务，由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。因此，房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构。

2、地产开发新前提：地产+产业+城镇化+互联网

现阶段，地产已经出现一系列问题。从短时间来看，中国的二线城市在快长中，从长远来看，快长的时期逐渐越来越少，滞长的时间逐渐越来越多，商业、住宅、旅游、产业地产的问题都集中在爆发。

商业地产方面，电商消灭大量实体店，购物中心及商业综合体大幅过剩，布局竞争激烈，到2017年年末，20大城市商业项目未来供应将超过3500万平米。