林峰：掌握特色小镇市场规律 实现投融资可持续性

面对如此高涨的热潮，我们应该如何应对？

首先，要对旅游产业发展提炼核心要素。旅游是消费搬运，通过对人的搬运，形成大规模人流，进而有效搬运消费。其次，旅游发展靠吸引核。要把自然风光、神话传说打造成吸引核，变成人们感兴趣的东西，形成消费动力。旅游消费是终端消费，是货真价实的现金流。因此，我们说旅游是引擎产业，是把人和消费有效搬运到所开发区域的最有效的通道和手段。这是我们倡导“旅游+”概念的基础逻辑。绿维规划的重庆白马山综合开发项目是“旅游+”概念框架下的经典案例。

绿维经典项目武隆白马山景区天尺坪片区飞天之吻效果图

我们把旅游+，分为四个维度。第一，旅游要有服务思维；第二，旅游服务要打通上下游产业链；第三旅游要有创新，要借鉴投行思维；第四旅游要有综合开发思维。这四个维度与特色小镇的打造思路不谋而合，同时旅游附加值是特色小镇产业发展的重要支撑，以上也是特色小镇要与旅游结合的根源所在。

在此基础上，绿维创建了独具特色的平台服务结构，联合战略伙伴共同提供特色小镇的孵化服务。服务的核心是后端导入前端，在进行顶层规划设计时，前置市场逻辑和产业布局，同时把投融资、运营服务导入到前端去。绿维正致力于研发特色小镇投融资规划方法，为特色小（城）镇的建设运营提供全程孵化解决方案和智力持。

特色小镇建设运营包括一级土地开发、二级土地开发、基础设施公服设施建设、产业发展、生态及人文环境保护和小镇经营等众多方面，特色小镇的综合运营商应该怎样整合资源，实现有效开发运营呢？鉴于过往经验，绿维认为合理安排投资、融资和退出模式是特色小镇成败的关键，而投融资规划的核心是退出机制设计。

特色小镇投融资特点

特色小镇投融资，第一，投资怎么投？作为企业一定和政府一起投，通过PPP投，政府和社会资本风险共担、利益共享，结成平等合作关系，以企业为主体，遵循市场化的运作规则。从投资时序上来讲，一投基础设施建设，二投土地，三投房产，四投产业，五投运营，再投其他。投入过程中，要重点关注资源、资金分配和时点安排。

特色小镇投融资问题分析

特色小镇投融资导入

特色小镇投融资导入

第二，融资怎么融？匹配投资安排形成融资结构。基础设施建设融资一般基于PPP模式，政府提供部分资本金支持、贴息办法、收入反还、引导基金等，再通过导入商业融资结构、夹层融资，通过杠杆放大，形成资产对价的融资安排。通过人气聚集和产业培育形成政府扶持下的产业贷款和项目支持结构，进而导入大IP、引进战略合作伙伴提供资金支持。在招商运作下，延伸出资本运营模式，利用创新性金融手段平衡资金。

特色小镇投融资规划·投、融、退

第三，退出怎么退？我们挖掘出六大收益来源以实现退出安排。

1、建造收入。基础设施开发和公共设施开发要通过一定比例的政府购买服务来收回投资回报，50亿投资额的小镇有20至30亿是基础设施开发投资，回报率一般在10至15%，利润在2至5亿之间。该项利润不能直接过渡给建造公司，要通过综合运营商合理分配。

2、土地溢价收益。如何实现土地价值从30万/亩升至300万/亩？要通过形成人气和消费聚集，拉动土地升值。前期要占据中心区位最好位置的土地，获得最有价值的地块，这些地块后期应该成为商业核心区，土地价值将从30万升值到200至300万。

3、商业地产销售经营。首先是税收返还。其次，打个比方，在旅游小镇里面做房子，一旦形成了人气，一层售价2—3万/平之间，二、三层作为商铺经营，一、二层加起来均价在8千以上，也可结合客栈地产，形成房产经营收益。第四，产业现金流收益。做旅游、休闲、餐饮有现金流，做特色产业也有现金流，这两类现金流是产业经营收益。第五，资本回报。打包特色产业与泛旅游现金流，实现资产证券化、资本上市等收益。

简言之，想成功操盘特色小镇，必须掌握特色小镇市场规律，运用政府相关扶持政策和资金配套支持，与多方主体形成战略联盟，构造建设运营逻辑，实现投融资的可续性。