“三招”活化滨海度假地产――林峰院长为滨海度假地产“鬼楼群”支招

       滨海度假地产的开发模式

首先打造吸引核。游客量是衡量地产价值的关键，一般情况下，有多少人来旅游，就意味着这个地产有多大的吸引价值。

滨海度假的第一吸引核首先是海洋和沙滩。海洋的博大与富有是非常令人好奇与神往的。沙滩可以通过改造培育提升沙的质量，也可通过调整扩大规模。滨海项目比较多样，可以是水上项目、水中项目、水下项目，也可以是沙滩项目、沙滩休闲到海滨的整个休闲体系，包括沙滩背后的度假酒店及其游乐休闲设施设备配套。

第二吸引核是休闲项目。一个滨海度假项目，主要看其是否有良好的沙滩基础，其次是否有好的休闲项目，这决定了其吸引力程度。例如北戴河，最受欢迎的项目有两个：滑沙和海洋主题乐园。主题游乐类项目在夏季度假中起到支撑作用，特别是近水游乐、淡水游乐、海水游乐、滑降型的主题化游乐和机动游乐以及高科技游乐最具吸引力。

第三吸引核是冬季度假。季节实际上是困扰地产的一个问题，如果业主一年只能享受三个月到五个月的房产价值，那投资回报率的边际效率是非常低的。冬季度假中非常强调冬季温泉利用，包括水疗、中式理疗、药疗等类型。其次是滑雪项目，可通过人造滑雪、冰雪游乐等来创造。第三是冬季室内项目。包括简易大棚式的室内空间、大型玻璃式的空间建筑等，韩国的乐天世纪是典型的室内游乐项目。第四是庙会，其产生的经济效益非常强。
这四种类型的冬季旅游度假项目作为冬季解决方案非常有价值，可形成旅游吸引力，提升滨海旅游项目的人气价值。

其次是形成休闲聚集。任何一个项目，如果仅有游乐观光没有休闲聚集很难攒人气。休闲聚集模式设计是通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，通过游客聚集形成消费聚集。其基本理念是任何旅游地产项目必须要打造休闲聚集结构，这个结构决定了整个旅游地产项目的核心价值。人气聚集模式是所有旅游地产最核心的内容，其主要体现在休闲业态。最典型的项目是西安大雁塔北广场，晚上通过激光音乐晚会形成五到十万人的休闲聚集。由于其业态非常多样化，餐饮、娱乐、游乐、购物等使得其休闲广场的价值得到体现，这种通过人气带动周边的商气，从而形成休闲商业社区、休闲街区和休闲聚集区，是所有旅游地产中最核心的要素。任何一个旅游地产项目，都必须考虑人流的动向和商气的聚集模式，由此形成休闲商业地产价值。这种商业地产放大后就是休闲小镇模式。小镇中最成功的是丽江古城、大理古城等，人造小镇最成功的是彝人古镇。一般五百亩到一千亩的用地可打造一个古镇，其中大概40万到100多万平米的商业建筑，约90%以上会卖掉，部分将回收经营并按景区经营。这种模式非常有效且吸引力非常大，一般度假地产项目都是通过人气转化成商气再转化成商业地产价值来提升楼盘价值的。

再次是创造延伸发展。通过前两大结构的发展，区域土地将会实现逐步升值，这就需要通过延伸发展中心的创造，来获得土地升值效益与可持续发展，从而形成地产开发。地产延伸具有多样性，主要有两个方面：第一，养生型。越来越多的人开始关注养生，不管是中青年的健康需求还是女性健身健美的需求，其市场广泛且多样化。第二，养老型。随着生活水平的提高，养老的需求进一步细化，健康疗养的要求更高。第三，候鸟型。季节性差异使得候鸟式的生活方式越来越盛行，特别是冬寒夏暑两个时期的生活方式调整。第四，与度假相关联的产业延伸模式，如农场、牧场等农家生活方式的延伸和其他如庄园式的度假方式的延伸等。它实际上是由核心的休闲商业带动地产销售，这种核心的休闲商业主要是养老产业、养生产业、休闲农业、创意文化产业、会议会展等泛旅游的产业发展及其配套，这个带动并创造延伸发展结构可以称之为产城一体化。

以上三个层次的发展结构可概括为一句话：旅游引导的泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。滨海度假地产通过这种手法把地产价值和产业价值整合在一起，地产的销售通过产业服务模式的设计转化成三类销售结构：第一类是土地价值升值架构。土地价值升值结构指既可兑现又可通过投融资放大。第二类是形成商业地产销售，可称为休闲商业地产销售价值。主要包括休闲商业土地以及由此形成的休闲商铺和大规模的商业结构。第三类是各种泛业态支撑下的住宅型地产。这种住宅型地产不是就房子卖房子的升值价值，而是产业结构包装和支撑下的一种居住服务，它体现为商业服务结构一体化。

在新型时代做旅游地产，特别是滨海旅游地产，应把握好一些要素和模式并进行系统打造。这需要非常有效的产业支撑，并通过产城呼应的结构，把地产价值、房产价值、商业化服务的交换价值等通过持续经营结构和产业经营结构结合起来，来实现滨海度假地产的发展。