旅游小镇——产城一体化发展的创新模式

 由全经联主办的中国房地产创新模式大会是中国房地产规模最大的创新峰会，是全经联年内举办的规格最高的专业会议，是参会企业联合发展的大平台，由房地产各专业领域领军人物分享创新案例和新商业模式。首届中国房地产创新模式大会于2013年10月在京举办，大会集中分享了各类创新案例和新商业模式，展现了中国房地产最新的创新成果，建立了一个行业创新的分享平台、合作平台，成为促进房地产转型升级和可持续发展的一个里程碑。以首届中国房地产创新模式大会为起点，全经联定于2014年9月12-13日在北京举办第二届中国房地产创新模式大会，根据大会的创新主题，全经联特邀全经联研究院常务副院长、全经联城镇化发展委员会常务副主任兼秘书长、全经联商学院实战讲师、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士分享《旅游小镇——产城一体化发展的创新模式》。

以下为访谈内容：

全经联网：新型城镇化作为国家的顶层设计及核心战略，您对新型城镇化是如何理解的？您和您的企业在新型城镇化领域做了哪些探索和实践？

林峰：传统城镇化以建设为主导，忽视了人、产业与城市发展之间的关系。新型城镇化最重要的一点是要解决“人”的问题。如何有效解决人的问题？我认为最重要的基础，是产业的带动与支撑问题，如果没有有效的产业来推动，没有实现就业的聚集和升级，而仅仅靠社会体制和保障是行不通的。因此“产城一体化”是未来新型城镇化建设的主流模式，原因就在于这种模式，可以用产业带动城镇化，形成人口聚集，配套公共服务、商业，形成区域城镇化发展的整合。

任何一种产城一体化结构实质上都是区域综合开发结构，我将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。产业园区很明确，一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑是很难发展的，这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但这种产业必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。消费的聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。“居住区”，大家比较熟悉，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。

综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、旅游小镇、文化创意产业区等等。

新型城镇化作为国家经济工作的重大任务之一，从2012年底的中央经济工作会议，到2013年底的十八届三中全会、城镇化工作会议，再到2014年的两会、新型城镇化规划出台，一直是社会各界关注的热点和焦点，我和我的团队也一直都在关注新型城镇化。

2012年底，在十八大精神的指导下，绿维创景发布了《旅游产业集群化及旅游引导的新型城镇化研究报告》，并于2013年6月出版了《旅游引导的新型城镇化》图书，从旅游产业的本质、特性、泛旅游产业整合、产业业态、产业集群出发，详细解读了旅游带动的区域综合发展的机理，系统构建了旅游引导的新型城镇化模式与新型城镇化下的旅游地产模式，形成了旅游综合体项目开发、旅游地产项目开发、旅游城镇开发的运作指南。图书一经发行，受到社会各界的广泛关注，很多市县政府、规划局、旅游局、旅游地产投资商甚至将其作为教科书和指导用书。
 
该书不仅总结了三十年来旅游引导的区域综合开发的经验，也是绿维创景近十年来的创作结晶，书中不仅有绿维创景自成立以来在旅游与地产开发服务实践中形成的部分模式和积累的部分经验的总结，还配有多个图文结合的规划设计案例，涉及旅游城市、旅游小城镇、旅游综合体、新型农村社区、旅游地产、旅游景区等多种类型，其中不乏常州淹城春秋乐园、新疆鄯善县蒲昌村、盐镇水街等取得了巨大社会经济效益的落地项目。

虽然书中还有一些概念和说法值得商榷，但实践证明，我们的研究和探索在创新实践和指导落地方面还是有很大价值，尤其是对各市县政府、旅游与地产投资开发商、旅游景区管委会等都有一定指导意义和参考价值。我们仍会一直关注旅游与新型城镇化领域，真正地为行业发展和社会发展做出自己的贡献。

全经联网：小城镇在新型城镇化中起着非常重要的作用，也是其不可或缺的架构。但跟城市比起来在吸引资金、人力等方面还略显不足。那么小城镇该如何发展？您作为旅游规划业的资深人士，认为旅游在小城镇的发展中又会起到什么作用呢？

林峰：正如您所提到的，小城镇规模较小，其提供的就业岗位、产生的人气集聚及经济辐射能力都无法跟大城市相比。但其发展相较大城市来说相对灵活，可以走特色化发展之路。也就是说，不要硬跟大城市去拼，要另辟蹊径，以特色形成别人无法超越的竞争优势。而恰恰“旅游”就是一个讲究特色的产业，这跟小城镇的发展之路天然契合。因此，以旅游引导小城镇的发展再合适不过，事实上，很多小城镇利用自己拥有的滨海、温泉、森林、冰雪、文化等资源，也都发展成为了知名的旅游小镇甚至城市。比如，乌镇、张家界、海南的滨海小镇等。

可以说旅游小镇是在旅游产业集群化发展与城镇化进程双重因素推动下产生的。旅游产业的“消费搬运”及“产业集聚”是旅游小镇形成的前提；特色化，是旅游小镇建设的要点；泛旅游产业整合是旅游小镇发展的核心。旅游小镇开发的关键要点还是要走特色化发展之路。这个特色化，可以从资源特色化、文化特色化、产品特色化、业态特色化、风貌特色化等几个方面去打造。

全经联网：旅游小镇如何在新型城镇化背景下走特色化发展之路，实现产城一体化？能不能以您的实践经验，剖析一下其打造模式及架构？

林峰：消费产业聚集引导的新型城镇化是以消费性服务产业为主导的一种模型，它为新型城镇化提供了一个独特的方向和非常重要的具有区域价值的方案。而旅游小镇，我认为是一种旅游引导的新型城镇化的有效实践模式，因为，旅游小镇更具象化，可以落实到休闲产业上，是以泛旅游产业为主体，在500-5000亩的架构上进行城市化聚集的一种模型。旅游小镇是以休闲、旅游、度假、泛旅游吸引核为主体形成的城镇化模式。在这里，我要强调三点：

首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提，温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。

其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的大型激光水秀能为它聚集几万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。

最后，多业态的消费聚集结构需要大量就业人口，由此形成本地就业人口的聚集。有了这些消费业态和一系列持续消费的特色产品后，可延伸出创造城镇化地产的基础。这个基础包括休闲商业地产以人气带动商气，商气带动财气，休闲商业聚集带动商业口岸价值，商业口岸价值提升商业地产价值，一个个商业街区的核心街区扩展到多街区，形成商业和商业地产快速发展的依托。而住宿业态所形成的客栈、酒店、度假村、酒店式公寓等是旅游小镇中重要的商业地产项目，也是重要的商业与居住结合的人居型地产。

旅游小镇的架构，我将其概括为三部分：吸引核+聚集核+地产延伸。1、风貌吸引力：古镇、艺术、创意、西洋；2、广场吸引核：激光水秀、篝火晚会；3、餐饮吸引与聚集：一招先吃遍天；4、酒吧与夜间聚集：留客的关键；5、创意客栈聚集：客栈酒店及公寓房地产； 6、创意工坊街区：百工坊、百艺坊；7、娱乐游乐街区：演艺、洗浴、养疗；8、街区与商业房地产；9、就业与本地居民第一居所；10、大城市与周末居住第二居所；11、远客与度假居住第三所；12、养老居住。

旅游小镇的开发模式

全经联网：绿维创景作为旅游与城市规划设计专家和业界领先机构，可否与读者分享一个具有代表性的旅游小镇案例？从而也为我国旅游小镇的开发建设运营管理者提供参考。

林峰：好的。我给大家分享一个我认为我们做的比较经典的一个旅游小镇案例——贵州黄果树度假小镇。该项目位于黄果树新城的核心区和制高点，整个地块为丘陵地貌，距离黄果树瀑布仅2公里，地理区位非常优越。目前，黄果树瀑布虽知名度较大，但存在一个致命的缺点，即留不住游客，无法进行深度消费。因此，黄果树瀑布亟需跟一个与之相匹配的休闲类项目联袂，发展“泛黄果树大旅游圈” ，实现区域综合开发。在本项目中，绿维创景提出了“打造三心，构建旅游综合体，带动区域综合”的核心思路。一是，打造核心吸引中心——构筑项目吸引核。二是，打造休闲聚集中心——留住游客，扩大消费。三是打造延伸发展中心——获取土地增值效益。最后，通过我司的规划，使黄果树成为一个以“旅游小镇”为引擎，带动区域综合发展的典型代表，有效带动了区域的经济发展。

苗头宴舞——贵州黄果树度假小镇策划规划建筑设计

全经联网：全经联在房地产创新转型方面做了很多推动性工作，您认为今后应该更关注哪些方面，如何更好的能推动行业发展？

林峰：在整个地产行业都处于下行通道的现实状况下，旅游地产也处于分化阶段，地产开发商的大举进入与去化率低、库存高、消化周期长、鬼城鬼楼屡见不鲜等现象并存，转型迫在眉睫。这一方面是宏观经济和政策形势所决定，另一方面也跟旅游与地产的分离、地产与城镇化的分离、地产功能的缺乏等无序开发相关。

我认为转型的核心还在于度假。随着度假经济时代的来临，居住需求已经成为休闲度假的核心，这给予了旅游地产解套的机遇。

当前度假地产最核心的问题是使用权和产权存在矛盾，我认为分时分权一体化模式将成为度假产品销售的核心模式之一，这一模式是由原来的产权地产销售模式向度假方案产品销售模式到度假生活方式一体化的过渡，综合化的产权物业与度假生活一体化销售模式未来一定会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。在咱们全经联即将举办的第二届中国房地产创新模式大会上，我将会跟大家分享这个话题。

全经联网：您对第二届中国房地产创新模式大会的寄语？

林峰：联合发展！共赢！每个人、每个企业在参与到全经联的时候，都期望在这样一个平台上获得自身发展的机会。全经联平台的优势在于它集多个品牌于一体，具有多样化以及人才等优势，并能抓住新型城镇化下的机遇，带动区域价值提升，创造持续经营能力，全方位整合投资机构、开发企业、建设企业、金融机构、商业机构、营销机构、规划设计等各品牌、资源、人才等等，为跨界运作提供了最好的平台机会。希望第二届大会围绕这个主题多提出一些创新思路。最后，提前预祝大会圆满胜利召开！