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大众度假时代的度假地产与分权模式

绿维创景2014-12-02 15:37:16

 11月29日,“首届中国旅居养老地产高峰论坛暨中国地产金融创新论坛”在惠州金融街巽寮湾成功召开。北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维美尔旅居投资管理有限公司董事长林峰博士受邀参加本次论坛,进行了主题演讲《大众度假时代的度假地产与分权模式》,并参与主持了圆桌对话“旅游地产的模式创新与金融创新”。

下面是演讲实录:

主持人:朋友们,在接下来的环节里,我们请北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维美尔旅居投资管理有限公司董事长林峰先生演讲,有请。

北京绿维创景规划设计院院长林峰博士

北京绿维创景规划设计院院长林峰先生

林峰:非常高兴大家一起分享关于大众度假时代的度假地产与分权的模式。

度假大家都在讲,不断的从观望旅游到休闲旅游,到度假旅游,一直到现在旅游仍然保持着多种多样的形态和细分市场,不同的收入人群,不同的需求,在中国的增长,人均收入的增长是非常快的,所以整个中国经济的导向,与人均收入为主要目标,来挖掘我们的服务性产业,成为整个经济发展主要的政策导向和改革导向。

而我们国内的出游率大幅度提升,从前期的增长到当前增长速度越来越快,从现在大概是2.6%左右的人均出游率,估计到2020年会达到4.7%,人均出游率达到4.7%,欧美国家大概是8到9,达到4左右的时候,城市人口至少要达到6到7,我们已经达到了5到6,这种出游率,休闲占的比率大幅度提高,而休闲和度假的差别在什么地方呢?原则上度假是七天以上是度假,不到七天不能叫度假,三天五天,特别是我们称之为欧洲十二五,十天游,这种东西是一站赶一站,一站赶一站,都是著名的黄金游戏,华东五省市五日游,这是属于典型的观光旅游的特点,但是我们更多的选项是呆下来再一个地方,然后到周边玩的。

在中国已经形成了度假,包括学生,实际上学生和教师已经享受了度假的概念,但是他们有假不一定享受到了度假,而现在最大的,我们今天讨论的旅居和养生,旅居养老很大一部分是养老,养老和银发度假还是有差别的。

带薪度假市场,带薪度假市场,今年国务院有两次办公会就专门提到了,其中谈到旅游中,每一次都特别强调了带薪度假,按照带薪度假2008年执行以来,国民休闲纲要明确的提出,2020年所有的老板们都希望他的员工不要度假,而是发多少工资,但是下一个可能会变成强制性的结构。按照很多省,特别是山东、重庆等地提出来,要提前落实。基本上我们估计,加上政府的推动,到2016年,基本上中国大多数大型城市和主要的行业,都能够落实带薪度假。带薪度假的落实意味着其中有1.5亿左右是基本上落实,会享受着带薪度假,享受了带薪度假之后有一个很大的概念,就是上班一族,能够每年有10到20天的时间要专门去,不在黄金周,不在节假日的时候度假,这意味着什么?意味着你的孩子有暑假,老人们本来就有时间,而我们工作一族有了10到20天的时间可以随意安排,整个家庭度假时大规模的提升。

这种大规模提升带来的是规模化的度假市场形成。度假市场形成最重要的是在旅居,度假是住下来,然后玩。所以住在整个度假结构中是第一位的。在住的前提下,如何有效的把住和度假结构和房地产的开发有效的结合,是我们一直研究度假生活和地产届之间关系最重要的方面。

我们一般分为中长期的度假和短期的度假,设置是包括微度假,我在北京推微度假,一个周末就可以度假,周末开着车去滑一场雪,住一两个晚上,在一个大型城市来说,深圳人到巽寮湾来是微度假,甚至广州人到巽寮湾都是属于微度假。而短期独家可能是7天左右,5到6天都可以,住带一个地方,玩上三五天,这样的方式,没有那么多养老的事儿,但是他们更多的是适度和玩,加上一点项目。

对于长期度假来说,他们社交的要求,养老的要求,生活服务的要求是不一样的。因此我们说短期度假和中长期度假是两件完全不一样的事情。

我们做了一个初步的预测,今后的5年内,应该是10万亿左右的度假物业的需求市场,在现在的度假物业上存在很大的问题,主要是定位不准,服务不完善,渠道不配合。

我有一个观点,叫旅游地产:一个错误机制下的垃圾制造。大量的度假区,大量的旅游目的地,或者是旅游城市中做住宅型地产,特别是在山东沿海,大量的出现的滨海的一条线拉出来的,十多公里长的千万级平方米的所谓的旅游地产,实际上是一个时代导致的产物。

国家旅游局系统一直不承认有旅游地产这回事儿,因为他们认为旅游是旅游,地产是地产,他们两者没关系。

我认为更合适的说度假地产是非常真实和有需求的市场,是一个真正产业融合的真实的内容,和旅游地产有很大的差别,所以我建议今后我们更多的从度假地产谈自己,比如说巽寮湾,金融街这么大的项目,应该更大的是度假地产,而不是旅游。

度假地产有一个问题,第一个是不需要长期适用的问题,一个地方买了房子不可能长期住在这里,买了房干什么?谁来打理?交给谁?你的房子能不能经营?经营问题如何解决?谁来帮你打理?最后,高的总价,住了80%,怎么解决?以下称之为分权度假模式,面向大众的度假地产销售渠道,简单的说我们现在推出的这种模式是由重庆的梅尔在全国推广,十个人共享一套房,他是众筹,十个人众筹一套公寓,或者是一间酒店的一个套房,或者是一栋别墅都可以,每个人十分之一的产权,销售价格是8到15万之间,每年免费入住12到20天,因此你可以只买十分之一产权,而每年应有28天可以免费入驻,这28天你可以住这个酒店,你可以在巽寮湾,也可以在三亚,也可以到东北去住。这样的基础我称之为大众度假时代的旅游地产销售的完美神器。

他的核心在于使用权和实权并重。

下面我们简单的一个结构,关于十万元级终身度假的产品,如果我们把这样一个2%的通货膨胀来计算,40年下来,这样一个10万元左右所购买的分权产品,他的服务价值或者是使用价值将达到100万,怎么是100万?28天的酒店,十分之一酒店大概在300到400元左右,300块钱的酒店,一年28天大概是9千块钱,9千到1万元的使用价值,28天酒店的使用价值,40天下来就有40万,10万元买的产品就是40万的价值,2%的通货膨胀,最低就是80万,这是美尔所设计的分权度假式产品的基本结构。

美尔后来卖房子有问题,所以他们在考虑能不能做分权,因此美尔2003年开始推出分权度假的手法,分权度假是基于分时度假两种。为什么分时度假在中国没有那么成功,原因非常简单,当分时度假推出,你可以20万买我一张卡,可以住20年,每年住7天的度假产品的时候,你会发觉由于在中国大家都通货膨胀,人民币在贬值,因此最后你发现你住的酒店实际上跟不上通货膨胀的要求,因此你这种没有抗通胀基础的任何分时度假都不可能长期,所以分时度假在中国被指为欺骗,或者是有很多公司出了问题。

而产权酒店是把整个产权转让,因为产权酒店的模式是很好的经营模式,但是他的价格最少也得三四十万,四五十万是很正常的价格。

实际上分权最核心的是实现了两个改造,第一个和产权酒店不一样的是他细分了,第二个和分时度假不一样的是,他用产权作为支撑,由于拥有了产权,因此我们就有了一个基本的要求,当这个产权,你拥有十分之一产权以后,你必须委托给我经营,那么美尔作为一个运营平台,他要求所有的购买产权的人要把这个酒店委托给他经营,一家酒店100个房间,每一个房间当10个人,100个房间有1千个人,这1千个人拿出酒店,他们自己没办法经营,委托我来经营,由美尔经营的前提下,你可以住这个酒店,如果有50%的人住这个酒店,这个酒店是50%的出租率,这个酒店的经营实际上是没有问题的。如果说他只住了一半,还有一半的时间可以到全国去住,因此如果有200到300家同样的酒店进行交换,你住我的,我住你的,实际上这套系统可以这么说,他不需要费用,只需要进行交换就对冲了,这是核心的理想商业模式,就是300家到500家全国各地的,不同区域的度假酒店,由于他拥有的客户相互交换,住自己的酒店,因此每一个人都在住自己的酒店,而实现了一种相互对冲,相互对冲是没有成本的,这是理想的模式。

成本出在哪儿?

两个成本,第一个成本,实际上管理酒店是需要布场费的,但是所有的客户不交这个费,因此得有人出这个钱,这个钱40年加起来4万块钱。第二个,这个酒店40年下来你的装修怎么办?5年一次小修,10年一次大修,40年下来要7次装修,差不多是你房费,所以说你花钱买这个酒店的时候,至少还得付酒店两倍的钱,在未来40年你应该支出,否则就没有办法来住。因此,我们设计的结构不仅仅是房费,必须要游服务费,40年的服务费怎么收?

因此重庆老百姓都要避暑,重庆太热了,所以在重庆周边美尔发展了包括南川黎香湖,江津的清晰长院等等这些都是重庆周边的避暑型酒店公寓,这些酒店公寓卖给重庆人,有效的实现这个模式的突破,然后他们在山东,云南,广西,海南又发展了一批项目,现在整个美尔发展的项目大概有将近20个,不到两年的时间,现在销售大概是一万个会员左右。这么短的时间实现这样快的发展,说明了有市场有需求。成绩非常简单,第一年房地产还没有建成,第一年只能等待,可以买酒店给你住。第二年到第6年,每年这28天中你必须住14天,在这个酒店。另外6年以后,28天全部自由换任何的酒店,现在美尔手上已经建成的酒店大概只有5家,因此美尔提供给所有的会员住的,全部是买的酒店,换句话说,哪家酒店好,我出钱你去住,我一次收你的房费,收你的度假卡的费用10万,但是你去住,你到巽寮湾来住咱们的酒店的时候,对不起,由美尔出钱给你掏住宿费,用这种方式全面的铺开这个结构。

现在酒店的交换的核心方式很简单,就是用积分的方式,一天积分,比如说黎香湖的酒店是328,28天是89040元,因此当你想到苏马荡的时候是150块钱一天,可以住28天,就可以住58天,因此这样的一种方式,实际上用积分交互,实现了对价。所以我今天和汝总讲,你的房子,包括我们武汉的房子,咱们很简单的,我们用交换的方式,就是用现金对价照样可以实现相互合作的交换,这个交换平台,不一定我的酒店和你的酒店一样,不一定我的护理和你的护理一个标准,只要我们定价我们就有定价交换模式,只要我们有定价交换模式,我们就可以做。

因此如何形成这样一套模式呢?美尔就有美尔分权旅居推出独家权益协议,还有委托书,还有委托经营合同以及产权确认书等等法律文件。

这个是正在销售的,这个是已经建成的五星级酒店,这是海航的,这是黎香湖,包括万达的西双版纳等等。这是现在在售的一部分酒店。

我是绿维创景规划院的院长,我们成立了绿维美尔旅行投资有限公司,我认为美尔的项目非常好,但是有一个很大的问题,就是应该做2.0版,所以我们现在和美尔合资做的,基于美尔品牌形成2.0版的,我正在推出的新的一个结构。我提出一个私人度假顾问的服务模式,我对我所有的会员提出的是私人度假服务模式。

这是我合作的机构,我正在运作的结构。

绿维美尔打造的核心结构,这是我们在三里屯的一个3千万平米的卖场,做了一个体验营销的结构,3.0模式就不细讲,我认为这个产品引来非常具有价值,10万级的终生度假产品,就像10万元的赛欧车刚刚进入中国市场的时候,他开启的是中国大众汽车,整个汽车大众化的一个时代,实际上今天的度假市场而言,我们在座的人10万元对你是很简单的事情,对一个买房的人来说,10万元只是其中一个零头,对于中国度假市场而言,投资和度假相结合,我把它称之为投资型服务产品,他是用投资的理念做的是服务的内容,投资型服务产品开创了一个新的空间。

绿维美尔全球度假俱乐部是我们的一个新的平台,作为O2O的一个运营模式,在北京推出我们的第一个产品,在北京的第一个分权度假产品,这个产品将会和美尔现有的产品有比较大的差别,我把它称之为2.0品。

这个产品是50平米一间屋,8千块钱一平米,拎包入住,我这个房子的定价,美尔的旅居是10万元,4万给房地产商,投资商,一份4万,10份40万,我把房价全部给你,你对房子负责,对房子产权负责。另外6万块钱是绿维美尔的服务费,服务费是两个东西,第一个是所有的布草费,第二个我收了40年的大修费,你不要再大修了,我给你装修。我获得的是整个酒店的经营权。每一个轮28天,实际上你拥有了36.5天,我偷了你70天,这70天我用来经营。除此之外,由此我们形成了产品的设计,他是314元一个晚上的酒店价格,这个酒店的价格是平均价,我们今后酒店价格的变数,周末会高一些,旺季会很高,我这个项目是有保险的,冬季可能是500,夏季可能是100,他的价格的反差是很大的,利用这样一个结构,但是我是放在携程上,因此一年的平均价是有公证机关给我做公正的,每天携程挂牌价是多少,平均下来就是你的价格,每年价格变化,变了多少给你多少,现在是341,明年可能是356,后年可能是398,十年以后可能是500元,20年以后是788很正常,有公证机关根据我们市场价格给你定价,这个定价×28天就是你的积分,所以未来你的积分只会涨,不会跌,我们今天给的95480的积分是最低级的。

我们的积分杠杆是3.84倍,就是积分和你的投资之间的比例,你用10万,赚38.2万,积分杠杆是3.84倍,21天可以自由全球居住,这个积分是7143分,7天必须自己来住,因此这个积分是按照你住的时间的房价,把7天时间抵扣掉积分的,剩下的其他积分可以自由换取,如果不愿意住,可以提前打招呼,2015年我没有度假计划,这个积分不用,我们由我们公司做第三方,按照七折收购你的积分,7千多的积分是5千块钱,换句话说,如果你不住,你实现的是什么结果呢?如果你不住,每年能兑现5千块钱现金,12年下来是6万块钱,我收了你多少钱?我收了你6万块钱,4万块钱买房子,房子永远是你的,产权是你的,钱给给我了,我拿了你6万块的服务费,我还你多少钱,这就是12年还的,换句话说,如果你全部要现金,我7折收你的,其实你12年就把现金拿回去了,如果你愿意用积分,你是用100%的积分,实际上你只需要7年时间,你就把这6万块钱价值全部赚回来了,换句话说,如果我绿维7年不死,你交给我的钱就已经赚回来了。

人家又会问40年啊,你绿维可以干多少年?你才是一个10年的企业,怎么干40年?我就说7年已经把现金赚回来了。

第二个他的杠杆是非常大的,它的消费的价值与成本的比较是3.84倍,换句话说,每年10万块钱,40年算每年是子2500块钱,获得的消费加快是9548元,杠杆是3.82倍,3.82倍相当于341块钱的酒店你只花了89块钱在住。这就是价值!这就是投资价值,但是这个投资价值不是现金回报率,不是现金投资回报价值,是投资服务回报价值,如果把金融、地产和旅游有效的结合在一起,投资和服务如何结合,是我们实际上旅居生活中必须要解决的一个问题。

巽寮湾是最好的选择,这么好的区域,第二他是一个大型综合体,他的配套非常全,第三,我在这么全的度假综合体里面买他的资产,度假公寓或者是度假酒店作为投资,这是皇冠上的明珠,你去投住家的地方,投70年产权的家居,和经营50年的酒店相比,可以这么说,那个住家的住宅一定价格低于酒店,更低于公寓,一定是这样。因此说投资这样的产品,实际上是皇冠上的明珠。

互联网加线下的体验,30到65岁,有房有车的这些人,而且已经形成了度假习惯,没有度假习惯的人他不需要一年28天时间来安排,他也不需要你给他做年度度假计划。

后面关于分时度假卡是1.43倍的价格模式,这是我们新设计的模式。还有全产权产品,也很简单,你要买一套公寓,要买一套住宅,300万,买了的同时我送你一个30万左右的一套卡,这30万的卡,一年给3万块钱左右消费的积分,足以享受全世界的度假,在这个基础上,你买的这套住宅,您可以回租给我经营,我收入的钱五五分成,收入的现金到这个卡里照样度假,结果是买了一套房子,自己住一个月,剩下的11月在经营,你是通过投资在买度假生活,所以把卖房子怎么变成卖度假生活是我们要做的事情。如何解决,已售产权的酒店同样可以加盟我们的模式,我正在做一个酒店联盟,我们精选一批酒店,其中一个是北京生态圈,5+2的休闲度假生态圈,我给你28天,你一个晚上去一个北京的度假酒店,你就可以把一年52周里面有一半的时间在北京周边休闲就够了,你去看朋友,我们看朋友是怎么看?晚上开车到香江饭店住下来,用我的卡住一个晚上,第二天早上下班走了,别人在等的时候你走了,晚上去的时候没有人跟你争,这就是5+2的生活,北京人买一张卡,多方便!我在北京找20家酒店,都是北京最好的酒店,你花钱,我花钱买这个酒店,你可以去住,我们做的这家酒店你只需要去住七天,用这样的模式实现了非常好的度假生活的安排。

全国的酒店,全球的酒店我们都追求三个概念,第一是亲子概念,带着孩子去度假,第二代着孕妇去度假,第三是养疗型酒店,主要是温泉型养疗,或者是空气特别好的地方,或者是其他的特点。这三类酒店应该是最好的酒店,所以我做的度假联盟,现在第一批是100家,全部是这种类型的酒店,按照这种酒店我配送给我的客人,他买了我的第一个产品之后,可以在这一百家精选酒店里面,用携程价格的92%就行了,标准很简单,你只要携程价格的92%。我们自己的酒店也是按照携程酒店的92%的价格给你,我们的联盟酒店得按照携程价格走,你自己找的酒店可以,加收15%的手续费。

私人度假顾问,我正在招第一批,他们的第一个工作是只要你成为,准备成为我的会员,就开始做私人顾问服务,他的顾问服务,只要你买了卡,成为我的会员,他有指定的私人顾问对你进行服务,第一件事情是告诉你怎么用我的卡,告诉你28天这一年你应该安排什么样的度假计划,怎么用度假计划,28天可以去了,是怎么样的构成,建议你怎么用这套产品,28天不够再买一张,一共有58天,还不够再买一张,说价格太低了还要买,都可以,没有问题,我的度假顾问专门提供这些服务。

包括伙伴的寻找,目的地的寻找,疑难问题的解答等等。

家庭度假顾问是5千到1万的收费项目。通过私人顾问的服务,我要实现对度假顾问的有效服务结构,我的运作模式是私人顾问一个人可以带领50个人,当这50个人买了之后,他最重要的工作是服务好老客户,让客户给他推荐客户,他只有为客户做最好的服务的时候,你们的私人客户服务很到位,我要订票,我要定房,我要定一日游,我要定车,我要定机场,所有的这些事儿你都帮我搞定,他都帮你做出来,我做好这个服务的前提以后,我希望的是你帮我推荐客户,我私人顾问最大的收入来源于什么地方?第一是服务费,第二每一个服务顾问要推荐,他一定要靠他的客人给他推荐朋友,比如说一个办公室,哎呀,王总,我让我的私人顾问给你服务一下,支持一下,给王总咨询完了之后,王总说李总啊,我也买这个吧,推荐你买,推荐了以后,我们给我们的会员奖励。第一有奖励,第二我的私人服务顾问靠这个获得收入,所以我们叫做服务营销。靠这个模式,我们称之为美尔2.0,在这个2.0版上,我们希望明年在北京是2万张左右的销售。实现快速的发展。

最后和养老要有一定的关系,我们认为基于这样的基础,对于我们这个客群,我们把它称之为雨燕、鸿雁等等不同,不同的年龄对我们的产品需求不一样,所以我把这个称之为旅居度假,而不是养老公寓,旅居度假和养老之间可以相互搭上,但是旅居首先是一种形态,而度假是一种业态和服务结构,落下来称之为养老的服务和养老的人群,以及养老地产和产品,我认为都可以搭载在这个结构中,用分权的手法来进行运营,用分权的模式来进行结合搭载,结合搭载以后,我们相信能够产生更好的效果,最后回到互联网时代,需要的是平台,我们希望通过互联网的运作手法,能够搭建起一种互动的平台,我需要大量的时间,我需要各种好的养老型的酒店来支持我们的老人会员,能够找到他们更好的项目,同样的你们有好的项目,也可以通过这个平台销售,从而实现更快捷的去化,同时导入大规模的客人,导入大规模的会员进入你的系统,我想这样一套模式,现在刚刚进入到创新的阶段,我相信未来这个模式在中国,整个度假地产的市场上,他实际上是地产投资和度假,三个产业的跨界的一种新整合,和利用互联网模式与服务和体验到一起,马云就是讲体验,所有的产品落地都是体验,所以我们这个产品也同样的,最核心的是体验,如果做企业只有好的投资价值仍然不会成为一个好的产品,谢谢大家。

主持人:林峰先生讲了分权独家的居所,可以用有限的资金和最经典的资金给自己置换一个旅游度假、分权度假的居所,而且这个居所可以有很多人帮你一起购买,因为如果你享受了林峰先生讲的分权度假的居所的话,会有全国各地很多地方都可以拥有自己的居所,当然我相信刚才林峰先生给大家摆公式的时候,现场的很多朋友也许已经跳出了你们的工作,在从私人的角度想一想,这也是一个投资和分权度假的一个很好的模式。

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