没有使用价值的物业是没有前途的

编者按：以不动产为主体的投资模式一直是中国经济发展的一条主线，虽然目前房地产陷入了相对比较困难的状况，但中国承受不了房地产崩盘的压力。日前，针对不动产的价值体现、不动产的经营方向、旅游地产的产权分割及去化等热点问题，北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维创景旅游投资管理有限公司董事长林峰接受《现代物业》记者成忻采访，进行了解读。本文原载于《现代物业•新业主》2015年第4期/总第321期。

这些年以来，不动产投资一直作为一种主要的增长模式和升值手段。这种以地产为核心、以不动产为主体的投资模式成为中国经济发展的一条主线和重要的一个支撑。目前大的市场环境是，房地产产业以及不动产在中国的建设价值体系中，在整个投资结构中，以及在经济增长中的影响太大，所占比例太大。尽管从2014年下半年开始，房地产陷入了相对比较困难的状况，但是中国承受不了房地产崩盘的压力和危机。

不动产的价值体现

不动产价值在什么地方？不动产可分为两类：一类是公共型基础设施，它的价值不直接体现为商用价值，没有直接商业模式，也不能直接形成收益，而体现为对公众的服务价值，是整个社会、城市和区域地区发展的一种支撑。另一类即由投资所形成的不动产，它是商业化的，包括住宅商品房、商业物业、旅游型物业、休闲型物业、养生型物业、娱乐型物业、文化物业、工业物业等，和不同的产业结合可以排出很多种匹配的物业形态，并都有其商业价值或商业内容。这些商业的物业形态不仅需要物业管理，更需要物业经营和物业运作。管理、经营、运作结合在一起，构成了对物业运营的商业化过程。不动产的价值正是在于通过运营实现它的使用价值。

商业物业用出租的方式收取租金实现其使用价值,或者作为“空间使用”发挥价值。例如居住使用的空间、旅行使用的空间、商业使用的商铺空间、厂房使用的工业空间，以及生产型服务业的作业空间等。这些物业空间的价值，通过使用效率来体现。我们当前最大的问题是不动产过剩导致使用效率低下。大量投资形成的不动产，由于重复建设使用效率低下，造成了库存积压，浪费资源，让大量的不动产无法盘活，无法形成资源流动、资金流动、资产流动。当库存到了一定的程度，市场价值大幅度降低，价格就大幅度下降，最后就有可能出现危机。

从大的角度来说，物业建设只是有土地和建材是不够的，一定需要公共设施的支撑以及产业相关联的配套，无论是生活、商业、工厂产业链，还是生产型服务业或者消费产业，都需要一种配套环境和结构。由此构成的更大的区域要素才能承载物业的价值和使用价值。

物业管理的最高形态

基于以上对“物业”的分析，如何产生最好的经营效果，需要建设物业的产业经营者、区域整合的运营商，从简单的物业管理，到物业经营、不动产运营，再到综合型不动产的运营，再到区域一系列不动产的整合运营。一个层次比一个层次更高更复杂，涉及更大的综合结构、多产业整合、区域因素等，包括产业因素、环境因素、生态因素、基础设施配套因素、社会因素、人口因素，以及不同要素配置的复合因素。最高程度是什么？是城市运营。所以说物业管理，绝对不仅仅是简单管理物业，物业管理的最高形态是城市运营。在物业管理到城市运营之间，实质上是一种基于不动产的唯一通路而聚集的整个管理模式和运营模式。当出现了空城、鬼城的时候，不仅仅是物业空置，而是片区整体的空置化。这个问题怎么解决？最重要的是如何从单一物业经营向综合型的物业经营转化，最后向综合型的区域运营、城市运营升级。

所以，用运营的理念来进行物业开发，就成为了一种非常重要的指导性理念。所以我们不能是为了做物业而做物业，为了建不动产而建不动产。建成不动产把它卖掉，这是传统房地产的经营模式，这种粗暴而简单的运营模式或思路，在今天已经完全丧失了生存的基础。原因也很简单：第一因为过量；第二，过量以后，以投资为目标，以投资获取升值为核心的一种购买行为和市场行为，已经丧失了它的基础。

物业经营应以城市运营为导向

物业投资的前提是什么？是使用价值。没有使用价值的物业是没有前途的，没有好的运作机构和运作机制的物业是不能够有效生存的。从两个方向看待这个问题：第一个方向，就是之前提到的“基于物业来看待中国从单一的不动产开发、房地产开发到区域经济、城市运营和区域经济运营”；第二个方向中包含两件事，一是未来新开发物业，应该用什么样的理念？二是闲置的物业怎么去盘活？一个是增量，一个是存量。

先说增量。对投资性的不动产，首先应该对它的市场、产业、产品进行精确的定位。比较简单的居住物业是以刚性需求为主导的，投资型的居家物业的比例越来越小；即使作为投资物业，它的使用也必须面对出租市场，换句话说不再是购买后等它升值，而是购买后让别人来租用，可以有很好的收益。因此，居家物业的使用价值和回报已经较为合理化，要么是业主自身使用，要么是业主出租使投资回报收益合理。商业物业，无论是单一的商铺，还是复合型的综合体商业，无论是自营还是出租，同样如此。不动产投资和金融相结合，通过出租市场，业主持有物业的运营最后都涉及一个回报率问题。物业的可持续经营能力和它能实现的回报率，要满足投资市场（金融市场）的需求，满足投资人回报率的需求。要满足这种需求的前提同样不是靠升值，而是靠经营。所以物业管理结合商业经营，就成为这些物业中最重要的要素，不再是管理要素，而是物业经营要素。

工业物业也同样，大规模开发厂房，是卖掉还是出租？谁来买？干什么用？特别是在今天，中国的产业要素配置正发生着结构调整的巨大变化，相对低端的产业在逐渐萎缩，中高端产业配置要素的复杂性和较高的标准要求，对于很多产业形成了挑战。到处搞工业开发区，靠盖了房子再来招商的手法发展经济，实际上已经死路一条。

产业配置也有自己的规律。符合规律的产业开发，形成对产业物业的发展、投资和运作也变成非常重要的一件事情。以产业物业的管理为依托，同样要以产业物业的经营为核心。而产业物业经营不同于一般的商业经营或者做产业机构，它要有产业链整合的能力，需要龙头产业企业带动和特殊材料、交通配置要素，以及产业功能、技术支持等要素之间的互动关联。特别是第四次工业革命，更多倾向于“创客”生活方式、SOHO理念，个性化的定制，这些和互联网之间有更大的互动和关联，从某种意义上是以生产者、开发者或创意制造者为本。在工业支撑下，休闲、娱乐、文化、教育、医疗、养生健康产业这些城市第三产业将休闲聚集要素和人口聚集因素整合在一起，我们称之为“城市运营理念的导向”，这对城市开发就有更加深远的意义。