海南乡村度假发展的黄金机遇

近日，《海南省旅游管理干部研修班》在海南万宁召开，海南省、万宁市相关部门领导参加会议并致辞，我院林峰院长作为业内专家受邀出席，并做了题为《海南乡村度假发展的黄金机遇期》的主题演讲。

林峰院长做演讲

以下为“海南乡村度假发展的黄金机遇”部分的观点摘录：

1、度假市场爆发：海南乡村度假黄金机遇期

目前，我国人均GDP已经超过了6000美元，实际上已经形成了消费能力和投资能力大幅度升级的基础。引领未来中产阶层“品质生活” 的“新三大件”将是“投资（财产性收入）、度假屋（用于休闲、度假、养生）和文化品位（养心、运动、娱乐等）”。而旅游度假与生活品质提升、养生养老等相结合，构成了中国整个投资消费领域里面最重要的一个发展方向，我国的度假时代已经来临。

度假市场到底有多大？我们从两方面来讨论。一是度假需求市场，可以将其概括为四个：黄金周度假市场，这一市场非常巨大；学生度假市场，一个避寒一个避暑；银发度假市场，一般面向55-75岁的老人；带薪度假市场，带薪年休假制度将在2018年基本得到落实，而2015、2016年将成为一个快速的渐入期，届时将会带来巨大的度假人群。二是，度假地产、度假物业需求市场。如果我们按照每年2%到4%的家庭购买度假地产，据估算，这一市场将每年达到3-4万亿的水平，而海南将占到其中的20%以上。这一块市场最重要的一个特点在于纯住宅型的物业只占到20%左右，有80%的物业，业主既可以自己住，也可以参与交换，又可以出租给别人做经营，是一种商业化、可租、可售、可经营的模式，也是一种产业型地产。

由以上数据可见，这个发展期意义重大，谁抓住了这一市场机遇，谁就把握住了未来的旅游发展趋势。而在这一发展期，养老市场和度假市场的结合，是最容易突破和最有可能形成具体象征的一个版块。绿维创景在全国首次提出的度假养老模型，将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。

具体内容详见：度假型养老模式

2、土地改革红利：海南乡村度假的资本杠杆

2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营，鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。

全国2.46亿亩农村集体建设用地，其中近2亿亩为宅基地，0.5亿亩左右为经营性建设用地。而这一用地并不需要通过国有征用来实行，开发成本较低，利润构要比用国有建设用地高很多。据测算，其价格或高达130多万亿元。这一巨大市场必将唤起沉睡的巨量资本，吸引大量房地产企业介入，并积极探索休闲农业与房地产开发相结合的全新盈利模式。这就是土地资产杠杆。

海南是改革实验地，如何分享农村土地利益，如何既符合商业逻辑，又符合市场，又符合各方利益，最后又是可持续的结构，这是海南乡村度假需要重点思考的一个问题。

3、海南的乡村度假发展

海南的乡村度假不同于北京、成都这些区域，交通费、住宿费等因素造成其进入成本较高，因此形成的市场结构一般是中、高端，且偏向高端。农产品选择和产业整合的模式，是乡村旅游发展非常重大和非常难以突破的一个课程。对于海南来说可以发展咖啡、热带水果、橡胶等一系列产业，并将其延伸，空间非常大。海南是一个大景区，是一个度假目的地，对海南的乡村度假而言，依托于度假核心，形成区域配套整合，是政府需要去把控的重要方面，我们称之为半小时度假圈生活方式的整合和产业要素的规划配套。

更多演讲内容，请关注：度假时代下的乡村旅游发展解读、旅游引导的新型城镇化模式：风情休闲小镇