市场中生长的新型城镇化模式

绿维创景2014-01-28

分享到：

2013年12月28日，由全国房地产经理人联盟（简称：全经联）主办的“2013中房论坛”在成都召开，来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。

林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点，揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势，全面分析了产社城乡一体化的开发模式，及未来地产开发商的转型升级。以下是部分精彩观点摘录：

林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”

一、新型城镇化是一个顶层设计

现在针对新型城镇化出现了三个错误观点：第一，新型城镇化就是开发房地产和造城运动；第二，城镇化是工业化的结果，不可能成为推进经济增长的工具；第三，新型城镇化已经接近尾声，留在农村的劳动力只有大概2.2亿，农村居民主要是老弱病残儿童等。

我不认同这三个说法。我认为，第一，新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升，是一场最深刻的社会体制改革――城乡二元结构突破，与造城和开发房地产完全不同；第二，新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体，是一次最大规模的公共设施与公共服务投资，这势必将推进经济的增长；第三，新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整，其中最重要的是城市群及城镇群发展结构；第四，新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展，房地产商将在这一过程中扮演重要角色。

由此，新型城镇化是未来十年第一位的综合发展工程，是中国经济保持高增长的顶层设计，以人的城镇化为宗旨，包括社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发为方向的中国经济第二轮成长的龙头。

二、市场配置资源与消费经济时代

十八届三中全会明确规定，市场在资源配置中起决定作用。在新型城镇化过程中，政府负责制度建设、执法治理，市场重要的作用是进行资源整合与配置，企业成为城镇化建设的主角。市场化下的新型城镇化发展需要把握以下三点：

1、产业先行

产业发展是城市建设的基础，产业集聚可以带来就业的增加，进而形成城市人口聚集，由此带动消费聚集，最终带动整个城镇繁荣。

不同于以往中国城镇化粗放型为主的产业选择，新型城镇化在产业选择上，应抢占产业先机与制高点，发展新兴战略型产业，把低污染、高就业、高附加值、本地资源优化、产业集群化做为产业选择的五个标准。

2012年，我国社会消费品零售总额对GDP的贡献达到了51.8%，超过了投资的贡献率（50.4%）。以内需消费为第一促进要素，成为国家政策的基本导向，消费经济时代已经来临。新型城镇化需要把握以消费产业为主导的经济大势。

2、产城一体化

消费经济如何带动新型城镇化？现阶段，产业发展与城市建设的一体化发展，已经成为中国特色城镇化建设中一种广泛认可的模式。在产业先行的基础上，实现产城一体化发展有两种模式：

第一，服务产业园区引导的“产城一体化”模式：原有的工业园区造成工业与城市分离，形成了鬼城与工产业园区同时并存，这是房地产业最大的困境。而服务产业园区和城市相互结合，相互匹配，是以人为本，综合配套，结合现代服务产业，特别是消费服务产业的人本关联性，实现产业与城镇配套的双重效应。

第二，消费聚集区引导的“产城一体化”模式：不是产业园区，而是消费聚集区，以休闲、娱乐、商业、文化等为主体的终端消费，他们往往不是以产业整合的关系聚在一起，而是以产业聚集的形式，即由市场化引导，形成多业态的消费聚集，进而带动人口聚集，结合社会公共服务配套，实现产城一体化。

因此，服务产业园区与消费聚集区，是未来新型城镇化中带动产城一体化最重要的领域与方向。并为房地产商提供了参与机会。

3、城乡一体化

以新型农村社区为特点，以小型城市聚集为特色，建设城乡统一的建设用地市场，打破二元结构户籍制度的就地城镇化，这种城乡一体化模式是未来发展的重点。

在摊大饼式的城市发展呈现诸多弊端的现实条件下，从城市群到大中城市，到各种综合体，再到新农村社区，多层面、多形式、多元化的城镇体系开始形成。面向未来的新型城镇化的趋势，我认为有三个逆向发展：

第一，逆中心城市。同城化下的城市群发展，使得二、三线城市的城市群成为未来成长空间最大的区域，这种区域在未来五年将成为最有价值的城市化发展区。二、三线城市及卫星城成为未来人口聚集的主要城市。

第二，逆中心城区。不是在中心城区形成聚集，相反在卫星城、卫星镇、综合体、社区结构形成聚集，这种逆中心城区成为网络化最有效、要素组合最优、市场化发展最有效的发展空间。

第二，逆城市化。以同城化为特点，以城市群的大规模形成为特征的逆城市化正在形成。这种以人的空间位移为主导，由城区向城郊、乡村等自然环境良好的区域聚集的模式，我们称之为“逆城市化聚集模式”。与 “以生活、工作、居住为主体的长期居留型聚集的城镇化”相反，逆城市化以短期流动为特征，是由养生、养老、商务、会议等消费需求形成的旅游区、度假区、养老区等，以大批卫星城、旅游小城镇、新型农村社区为中心，人口聚集的规模非常大。未来，随着我国收入的整体增长、消费趋势的变化以及健康老人人群的增长，这种趋势将更加明显。

三、市场中生长的新型城镇化模式：产社城乡一体化模式

未来造城，首先要依托于产业和就业。产社城乡一体化下生长起来的新型城镇――“产”是产业，“社”是社会体制，“城”是城市，“乡”是乡村，是以经营性地产为核心，由项目带动所形成的城镇化延伸。休闲小镇是其中一个主要模式。

在新型城镇化的构架下，休闲小镇的发展架构，实际上是由五个部分构成：旅游吸引核?休闲聚集区?居住发展带?社区配套网?产业延伸环。其发展重点，关键在于要有产业构架的支撑、动力机制的明确、综合设施的配置、居住配套的完善和服务管理的保障。