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市场中生长的新型城镇化模式

绿维创景2014-01-28

      

2013年12月28日,由全国房地产经理人联盟(简称:全经联)主办的“2013中房论坛”在成都召开,来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。

林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点,揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势,全面分析了产社城乡一体化的开发模式,及未来地产开发商的转型升级。以下是部分精彩观点摘录:

林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”

一、新型城镇化是一个顶层设计

现在针对新型城镇化出现了三个错误观点:第一,新型城镇化就是开发房地产和造城运动;第二,城镇化是工业化的结果,不可能成为推进经济增长的工具;第三,新型城镇化已经接近尾声,留在农村的劳动力只有大概2.2亿,农村居民主要是老弱病残儿童等。

我不认同这三个说法。我认为,第一,新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升,是一场最深刻的社会体制改革――城乡二元结构突破,与造城和开发房地产完全不同;第二,新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体,是一次最大规模的公共设施与公共服务投资,这势必将推进经济的增长;第三,新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整,其中最重要的是城市群及城镇群发展结构;第四,新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展,房地产商将在这一过程中扮演重要角色。

由此,新型城镇化是未来十年第一位的综合发展工程,是中国经济保持高增长的顶层设计,以人的城镇化为宗旨,包括社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发为方向的中国经济第二轮成长的龙头。

二、市场配置资源与消费经济时代

十八届三中全会明确规定,市场在资源配置中起决定作用。在新型城镇化过程中,政府负责制度建设、执法治理,市场重要的作用是进行资源整合与配置,企业成为城镇化建设的主角。市场化下的新型城镇化发展需要把握以下三点:

1、产业先行

产业发展是城市建设的基础,产业集聚可以带来就业的增加,进而形成城市人口聚集,由此带动消费聚集,最终带动整个城镇繁荣

不同于以往中国城镇化粗放型为主的产业选择,新型城镇化在产业选择上,应抢占产业先机与制高点,发展新兴战略型产业,把低污染、高就业、高附加值、本地资源优化、产业集群化做为产业选择的五个标准。

2012年,我国社会消费品零售总额对GDP的贡献达到了51.8%,超过了投资的贡献率(50.4%)。以内需消费为第一促进要素,成为国家政策的基本导向,消费经济时代已经来临。新型城镇化需要把握以消费产业为主导的经济大势。

2、产城一体化

消费经济如何带动新型城镇化?现阶段,产业发展与城市建设的一体化发展,已经成为中国特色城镇化建设中一种广泛认可的模式。在产业先行的基础上,实现产城一体化发展有两种模式:

第一,服务产业园区引导的“产城一体化”模式:原有的工业园区造成工业与城市分离,形成了鬼城与工产业园区同时并存,这是房地产业最大的困境。而服务产业园区和城市相互结合,相互匹配,是以人为本,综合配套,结合现代服务产业,特别是消费服务产业的人本关联性,实现产业与城镇配套的双重效应。

第二,消费聚集区引导的“产城一体化”模式:不是产业园区,而是消费聚集区,以休闲、娱乐、商业、文化等为主体的终端消费,他们往往不是以产业整合的关系聚在一起,而是以产业聚集的形式,即由市场化引导,形成多业态的消费聚集,进而带动人口聚集,结合社会公共服务配套,实现产城一体化。

因此,服务产业园区与消费聚集区,是未来新型城镇化中带动产城一体化最重要的领域与方向。并为房地产商提供了参与机会。

3、城乡一体化

以新型农村社区为特点,以小型城市聚集为特色,建设城乡统一的建设用地市场,打破二元结构户籍制度的就地城镇化,这种城乡一体化模式是未来发展的重点。

在摊大饼式的城市发展呈现诸多弊端的现实条件下,从城市群到大中城市,到各种综合体,再到新农村社区,多层面、多形式、多元化的城镇体系开始形成。面向未来的新型城镇化的趋势,我认为有三个逆向发展:

第一,逆中心城市。同城化下的城市群发展,使得二、三线城市的城市群成为未来成长空间最大的区域,这种区域在未来五年将成为最有价值的城市化发展区。二、三线城市及卫星城成为未来人口聚集的主要城市。

第二,逆中心城区。不是在中心城区形成聚集,相反在卫星城、卫星镇、综合体、社区结构形成聚集,这种逆中心城区成为网络化最有效、要素组合最优、市场化发展最有效的发展空间。

第二,逆城市化。以同城化为特点,以城市群的大规模形成为特征的逆城市化正在形成。这种以人的空间位移为主导,由城区向城郊、乡村等自然环境良好的区域聚集的模式,我们称之为“逆城市化聚集模式”。与 “以生活、工作、居住为主体的长期居留型聚集的城镇化”相反,逆城市化以短期流动为特征,是由养生、养老、商务、会议等消费需求形成的旅游区、度假区、养老区等,以大批卫星城、旅游小城镇、新型农村社区为中心,人口聚集的规模非常大。未来,随着我国收入的整体增长、消费趋势的变化以及健康老人人群的增长,这种趋势将更加明显。

三、市场中生长的新型城镇化模式:产社城乡一体化模式

未来造城,首先要依托于产业和就业。产社城乡一体化下生长起来的新型城镇――“产”是产业,“社”是社会体制,“城”是城市,“乡”是乡村,是以经营性地产为核心,由项目带动所形成的城镇化延伸。休闲小镇是其中一个主要模式。

在新型城镇化的构架下,休闲小镇的发展架构,实际上是由五个部分构成:旅游吸引核?休闲聚集区?居住发展带?社区配套网?产业延伸环。其发展重点,关键在于要有产业构架的支撑、动力机制的明确、综合设施的配置、居住配套的完善和服务管理的保障。

休闲小镇打造重点

四、市场化下地产商的机遇与出路

新型房地产市场化下的机遇:1、同城化下城镇网络发展的机遇;2、生态改造下土地开发机遇;3、公共设施BT与一级开发机遇;4、公共服务投资与社区带动机遇;5、产城一体化开发机遇;6、城市综合开发及运营的机遇。

市场主导将成为未来新型城镇化的基本逻辑,地产开发商将在其中扮演重要的角色。产城一体化配套开发,将促使地产商走向产业开发的新领域。未来地产商的发展应遵循以下思路:1、开发综合化;2、产城一体化;3、产业服务化;4、长短收益配置合理化;5、金融服务运用的合理化;6、企业联合和品牌整合化。
 

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