关于十八届三中全会土地改革政策的解读

2013年11月份召开的第十八届三中全会让土地政策改革成为焦点，中央政府或将进一步放开农民直接转让集体土地使用权。关于农地流转的相关政策，三中全会《深化改革决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，可以说此次十八届三中全会精神理顺了中国目前的部分土地问题，土地市场的健康发展将为房地产市场的发展奠定良好的基础。此次农村土地改革的重点如下：

1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

2、扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

3、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

分析此次政策变动，绿维创景提出以下几个观点：

首先，该政策仅适用于农村建设用地，耕地不在此列，耕地保护的红线是不能动的，以往涉及耕地的占用政策并没有做出相应的调整。这意味着国家并非大刀阔斧的完全放开农村土地，集体所有的土地使用权只在建设用地方面有调整，当然，这种政策上的调整也是基于现有土地法律基础上的。所以，土地改革的大方向是不变的，目前所探讨的也仅仅是建设用地政策上的新举措。

第二，新一轮土地改革的基础性工作之一是农村集体土地所有权确权，就是将经过依法依规登记的集体建设用地使用权和宅基地使用权证颁发给使用权人。确权及土地所有权证的发放意味着对农民土地使用权的认可，农民据此可出租具有使用权的土地。政府允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，改革方案放松了农村建设用地使用权流转的程序，允许村集体直接出售农村建设用地，而不必再通过征地程序。虽然政策松动，但是值得注意的是这个与国有土地同等入市、同权同价的政策面对的是经营性建设用地，而非住宅类建设用地，房地产开发商目前还不具备直接收购集体建设用地搞住宅房地产开发的条件，如果开发就是“小产权”，这是近期的高压线，还是不碰为好，反而以经营性为目的的房地产生存的空间大大提升，如旅游地产。

第三，农地流转改革初期面对的是远郊农村，城市及周边地区有价值的集体土地入市量会比较小，这与稳定当前房地产行业的正常运行有直接关系，对商品房开发的土地供应模式冲击不大，住宅类地产的地价不会一下子降下来。但是该项政策将在小范围内试点，经营性用地价格会因此上涨，农民土地补偿金也会增加。虽然在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也有限，但是随着试点范围不断扩大，影响也将逐渐扩大。

第四，新政的提出，打破了当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位。村集体将在农地的开发上拥有更大的话语权。政府原本为了谋求在未来获得属地内企业税收收入，通常免费出让土地给在当地投资建厂企业，通过此次改革，政府在这方面的收益将大大折扣。换言之，这部分的利益转让给了集体，决策权掌握在集体手里，农民的利益增加了，这是好事。但会不会集体要价太高而阻碍当地经济发展呢？这个问题其实不难回答，如果企业足够打动地方，打动集体，解决农民的就业，改善民生，为当地政府提供更多的财政税收，价格其实并不会成为让企业打退堂鼓的理由。旅游业或许在这个时候优势更加明显，所以说，此次改革对中国旅游业发展起到了加速促进的作用。

第五，企业原本因政府优惠政策拿到的土地，由于成本低廉，并不是百分百的全力开发，有的可能就是单纯为了占用土地，等待更好的政策，以致造成众多空置工业区及土地浪费等问题，损害了国家及当地农民的利益。此次政策放宽，有成本的地督促企业加快建设，同时由集体把控的项目也将更加符合当地的实际，实现土地产能最大化。

当前旅游产业面对的主要问题就是土地。旅游开发用地面积大，涉及的地类也多种多样，建设用地必然会涉及，但是面积不大，容积率不高。征地过程中地价以及属性的判断是令旅游开发商头疼的问题，以往的政策对这个方面没有明确的解决办法，搞建设要占用指标，政府腾不出相应的指标，只能挪用，农村建设用地的所有权归集体，占用宅基地的手续相当繁琐，并且农民得不到合理的补偿，出现了各式各样的矛盾。新改革政策的提出，合理的解决了多个矛盾，土地使用简单化，农民积极性也同步提高，企业也得心应手。

旅游开发企业应该抓住当前的大好形势，只要解决好当地农民的利益冲突，此次改革不但不会对地价造成哄抬的后果，反而更加有利于项目开发。只要集体见到好项目，企业为集体算好经济账，让集体看到开发的美好前景，项目就会比以前运行顺畅的多。绿维创景凭借多年的旅游规划经验，深知地方关注的焦点，通过对项目一条龙的包装与打造，以开发商与地方共赢的模式诠释项目，并将持续关注国家对土地政策的变动，研究最新、最具有针对性、最具有实施性的开发方案，甚至帮助地方政府编制和申请试点方案，从地方到政府全面改善旅游开发的环境，加快地方经济的发展。