林峰:“旅游综合体”是景区、休闲区，更是城市化的一种表现形式

       主题演讲

由上海市旅游局、浙江省旅游局指导，搜狐焦点旅游地产与亚洲房地产俱乐部联合主办的第三届亚洲文化旅游投资论坛暨寻美中国?旅游地产投融资峰会4月19-20日两天在杭州举行。与会嘉宾有夏岩集团董事长夏岩，国际休闲产业协会副主席王坚，达晨文旅投资总裁赵小兵，国务院发展研究中心研究员刘锋博士，浙旅投资集团总经理杨文泰，传奇旅游投资陈磊，绿维创景规划设计院林峰院长，浙旅基石基金张伟，复星地产控股集团副总裁康红恩等50余位文旅投资运营机构专业人士。

以下是北京绿维创景规划设计院林峰院长发表主题演讲实录：

林峰：各位嘉宾，下午好！非常荣幸有机会跟大家一起来沟通关于新型城镇化旅游地产这样一个题目。

新型城镇化是当前非常热门的一个话题，这个热门话题我们最开始从旅游和城市结合来研究旅游发展，实际上也是市场引领，因为大家都知道做旅游非常难，如果就旅游做旅游，就景区做旅游是非常困难的，真正赚钱的、现金流非常好的，投资回报率能够超过15%以上的旅游项目非常少。当然我们也知道，有一些我们称之为现金流的旅游项目，我们管这种旅游项目叫做“印钞机”，比如类似于好的温泉项目，好的漂流项目，都是依托于自然资源可以变成非常盈利的旅游项目，这类项目非常少，因为真正依托于资源简单开发就形成高速盈利，资源特优型旅游项目，基本上在国有企业的手上开发的差不多或者已经达到一定的水平和程度。另外，更多的旅游投资项目，需要资源消费，可能需要更大的投资，或者要进行设施、设备投入，相对来说区域配套项目占了大头。这种情况下旅游回报率很低。

原因有很多，第一是季节原因，在北方120天是主要的经营期，超过了这个时间就没有了。在回报率相对不足的情况下，旅游投资是非常难以快速发展的。但这十年来旅游投资的规模变得非常大，为什么那么大的旅游投资规模呢？现在爆发出来的像贵阳贵州，3万旅游，这个讲起来都很吓人，其实这个项目里面包含了大量的土地开发、区域城镇开发，已经远远超出了纯旅游本身，它已经不仅仅是一个产业开发，而是一种区域开发和城市开发结合，有大量的地产项目。因此旅游造就进入了从单纯旅游项目、旅游产品、旅游景区转化到了综合型区域开发的阶段，旅游是综合开发，旅游是区域开发，旅游包含了城市开发，更不要说地产开发，城市开发地产是其中一个板块或者是最重要的一个方面。基于这样的一种看法，实际上旅游产品真正开发的时候需求就变化非常大了。

我今天的题目叫旅游地产叫新型城镇化，我想先从旅游地产开始，从旅游地产本身再回过头来说旅游城镇化和旅游产品本身。

旅游地产这个概念对大家来说是一个非常熟悉的概念，我们认为旅游地产是旅游区域开发的一个基本业态，旅游地产绝不局限于地产本身或者房地产本身，而是整个旅游区域开发基本业态，主要是依托旅游开发形成的土地开发与房地产物业开发，包括旅游休闲商业物业、第二居所休闲住宅、第三居所的度假住宅，以及产权酒店分时度假酒店的开发。

广义的旅游地产开发包含了区域旅游开发架构下的地产开发、房产开发集旅游相关产业运营服务，这是更大的一个结构。在这样的框架下看旅游地产会爆出这样一种量，2012年一季度有人统计是2600亿元的投资资产，2012年旅游地产项目超过3千个，全年投资破万亿。

基于这样大旅游地产的里面，旅游地产靠什么来形成土地开发和房地产开发呢？特别是对于常规开发商，首先是面临房地产开发问题，它要做房子产品，什么才能带动它卖房子？最简单的结构是快速销售型，实际上是两种类型，第一种类型是借势模式，在旅游城市中间进行开发，比如说杭州的西湖中间，没得说，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的开发区。第二种类型造势模式，第一种类型靠资源为依托，第二种类型不看资源，我自己就能创造产品，形成市场。刚才康总谈到创造需求，我认为需求不是创造出来的，更主要的是创造出来的产品作为一种共赢满足市场没有被挖掘出来的需求或者扩大的需求。