新型城镇化与旅游房地产开发

       旅游城镇化中的土地一级开发

所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

旅游房地产土地开发，属于土地一级开发的范畴。严格意义上讲，国内外的土地使用性质都不存在旅游地产用地这个类别，而对于国内出现的“旅游房地产土地开发”概念，其实质是一级土地开发经划拨或转让后，房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。

旅游城镇化中的一级土地开发，涉及到很多不同类别，包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区，一级开发往往成本很高，风险较大。但是城市休闲聚集核如果设计得好，可以有效的提升区域地价，实现一级开发盈利。非城市中心的土地，做旅游房地产开发，特别是偏远区域，环境好旅游资源好地价很低，如果大交通政府解决方案比较好，一级开发空间很大，这是绝大多数房地产商参与旅游房地产开发的关键。10万以内成本的土地，能否通过旅游开发提升到100万？或100万左右的土地，能否通过旅游开发提升到500万？这是旅游房地产最大的难题，也是最大的魅力。

旅游房地产商参与的土地一级开发，与城市土地开发不同，不仅仅要进行征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，将“生地”成为“熟地”，还要形成真正的旅游产业，带来人气。因为旅游房地产的核心，在于依靠旅游，形成游客搬运，实现消费聚集。只有形成人气，才有可能形成商气、才进一步可以发展出多样化的居住，最终带动城镇化的发展。

我们的结论是：旅游城镇化中的土地一级开发，是与旅游产业的发展紧密结合在一起的，旅游产业的价值，决定了土地的价值。因此，建议旅游房地产商在进行土地一级开发时，必须结合旅游产品与旅游房地产二级市场开发，只有这样才能真正获取一级市场的利润。

当然，在旅游引导的新型城镇化建设过程中，存在城市休闲区、新城新区、旅游综合体、新农村社区、配套酒店、度假公寓等各类项目的开发建设，如果房地产商与政府形成补偿性合作，参与进行土地一级开发，相对风险较小，盈利更有保证。