城市化进程加快引发旅游投资热

       旅游投资热背景

旅游开发实现了两个突破。一是旅游与城市开发结合，二是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

目前，旅游开发投资的增速明显超过旅游市场的需求，特别是2005年之后，旅游项目的投资更是令人瞠目，动辄就是高达几十亿、上百亿。

这轮旅游开发热形成的原因是什么？背后的推手是谁？

随着城市化发展，旅游开发已经与区域发展和城镇化进程全面结合并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式。这种以旅游为引擎的区域综合开发模式可以看作“旅游引导的区域综合开发模式”。依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”三大因素形成的旅游引导下区域综合开发模式已经成为旅游产业发展的主流模式。

当前，传统的以游客为服务对象，通过服务获取收益的旅游项目，其投入产出比越来越低，特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。地方政府促进产业转型升级的要求与投资商在泛地产高通胀时代高回报率要求不谋而合。

受国家房地产调控政策的影响，房地产开发受到严重冲击，投资商亟须绕过调控政策获得开发土地，而旅游地产的开发环境相对宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。据估算，只需要把旅游房地产开发中盈利的40%用于开发旅游服务与旅游设施，就足以推动整个区域的综合开发。

于是，对土地开发及房地产开发的共同需要，形成了旅游与地产的对接模式――旅游区域综合开发：政府出让土地一级开发的利润，引导和要求投资商开发旅游服务与旅游设施项目。而投资商在开发旅游服务与旅游设施项目的同时，就会要求政府匹配土地，用于住宅开发、商业地产开发或旅游房地产开发。政府与投资商找到了各自利益的归属，结合旅游服务与旅游设施项目开发需要，整合形成了旅游区域开发、旅游综合体开发、旅游小城镇开发、旅游文化产业园区开发、休闲农业区开发等等。

由此，面向非城市区域的旅游区域开发成为新一轮圈地运动的主要方向。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。

旅游产业发展在这一主流趋势下形成了旅游综合开发模式，实现了两个突破。一是旅游与城市化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合并形成典型的旅游综合体新模式。二是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

因此，旅游投资规模不该局限于旅游服务业本身，而应被看成是一种综合性产业及综合区域投资开发。这种大规模、高速度的投资增长是中国整体经济发展的缩影。从整体上来看，我国并没有出现大量的旅游服务产品过剩与闲置，大规模旅游投资是旅游引导下中国城市化发展的表现之一。