一个旅游商业房地产项目的商业模式

       XX项目商业模式的特点

本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式，如下图所示： 

此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合；建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式；通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造；最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。 

通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系；提升了整个地块的土地、房产价值；改善提升了项目地块的环境； 

所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力； 

所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力； 

所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。 

整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下： 

增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平： 

天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游＋综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。 

与周边的景区互动明确而有效： 

此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩XX景区的游客而言，X街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分，成为旅游功能的延伸；而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功能，观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行，游客可以以此为据点，停驻几日游玩周边景点；对在XX山度假的游客而言，此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务，可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿，事实上XX山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。通过此模式的设计，项目区与周边景区形成了共赢的关系。 

土地房产增值效应明显有序： 

此模式通过旅游环境整体打造积聚人气，选用商业房产的业态将人气转化为消费，运用投资概念降低开发风险和营造人气，使得该项目地块的土地和房产能在较短的时间内升值，或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房产的模式，则房产的售价很难迅速增值，或者连成本都难以维持。 

提升环境质量： 

优越舒适的旅游环境是该项目的首要卖点。此模式对环境打造的投入和环境保护要求很高。从景观打造，水治理，绿地，广场面积，容积率，建筑风格、环保设施、污染整治、项目区内人的环境保护意识等整体上都有相应的规定，以做到整个环境的提升。 

滚动开发有效运用规划、营销、资金、资本四重杠杆： 

从空间规划上看，开发的顺序X街－XX休闲一期－入口区－餐饮区－XX休闲二期－产权酒店－水利博物馆－别墅区－国际接待区，呈现出一个闭合的环形，从聚集人气吸引游客、休闲娱乐功能的齐备、资产实力提高、现金流创造等方面看，项目开发顺序安排合理；项目拆迁和开发难度体现为从易到难。 

由下图可知，静态投资为16亿的项目，通过此模式动态投资为5个亿，由于投资概念的融入，在建设期项目自身就有着很好的现金流；建设期为4年，平均每年建成9万平米；使开发商的运作风险和资金风险最小化；滚动开发模式也使市场消解得到了一定的时间间隔，降低了市场风险。