成都休闲度假房地产研究

       成都郊区休闲度假房地产供需研究

成都市具备较好的开发休闲度假房地产条件的地区集中在龙泉、青城山、温江、双流（华阳）、大邑县、都江堰等区域，主要的研究也将集中在这些地方的宏观经济环境等影响房地产市场发展的重要因素以及各个区域休闲度假房地产的供需特征上。

（一）各区房产发展概况 

成都郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的50％左右；全市建筑面积供应总量已达800多万方，其中郊区建筑总面积供应体量占有率达40%左右；郊区开发投资占全市29.2％，在建规模占全市37.4％，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的70％以上。

龙泉以及双流区域销售总额较大，主要由于该区域第一居所项目开发较多，房地产开发投资较大，并不表示该区域的整体销售情况最好。

各个区域房地产开发投资的回收比率均较高，除大邑县由于西岭雪项目失败的影响外，其他区域的平均资金回收比率均在80％以上。

高新西区、温江、双流、华阳的地的销售率较高，销售率都超过50%，主要因为该区域在统计截止时间内少有刚开盘上市的项目进入市场

城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、环境吸引力和价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，而价格吸引力是郊区住宅发展初期的主要驱动力。从成都市各郊区的综合环境比较来看，龙泉区域以及双流区域的经济状况最好，发展房地产市场的条件较好；温江区域在经过土地政策调整以及受到花博会以及光华大道等的影响后，将呈加速度发展；都江堰旅游发展迅速，发挥城市特色旅游资源优势，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择；华阳在政府规划引导下的新区建设使得基础配套设施得到根本的改善，前景可观。

（二）郊区休闲度假房地产供应研究

目前，成都郊区休闲度假型物业比重在60％左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度假物业。

休闲度假型物业以低层建筑（别墅、花园洋房）为主，主要分布在青城山区域　　以及龙泉区域。目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内。

　　别墅的价格集中在3000元/以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到8000以上，拉高了区域别墅项目的平均价格。别墅产品的供应量较大，比重接近20％，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60％以上为别墅物业。花园洋房价格集中在2500元/左右，温江、华阳、龙泉等区域的均价最高，普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到2000元/以上，郊区平均价格最高已达到9000元/，最低者仅为1400元/左右。各种物业的价格差距巨大。

　　休闲度假型物业中以养老型项目以及度假项目为主。养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表，青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡。前期开发的项目中除了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用，近期青城山区域开发的部分高档别墅定位为假期入住类型，同时具有部分商务功能。

　　从休闲度假型物业的分布来看，青城山和龙泉的项目分布最多。青城山本着自身天然的生态环境以及人文环境，吸引大量的开发商以及消费者的关注，近年来该区域的房地产开发市场发展速度较快。龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等，再加上体育城完善的配套以及环境营造，区域内休闲度假型物业发展速度也较快。

　　大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在，由于该区域离成都市较远（90KM以上），离西岭雪山景区也较远（18KM），因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住，该区域的酒店等以团体客户居多，一般客户大概一年会选择到该景区旅游一次。目前开发上市的两个项目均为低层别墅项目，西岭雪温泉酒店为联排别墅产品，花溪温泉酒店为高档独栋别墅与联排别墅酒店，成为该区域代表性的项目。

　　华阳目前定位为休闲度假的项目仅有嘎纳印象项目，该项目为商业项目，定位为为成都市民提供完善的休闲配套服务，该项目的开发，也是华阳目前代表性的高档商业配套项目。

　　温江由于光华大道的开通等，项目功能已逐渐转化成大部分业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，仅芙蓉古城项目，由于开发时间较早，大部分客户仍选择该项目作为5＋2生活的假期居住项目。

　　大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用，目前大部分休闲度假型项目的绿化率均在60％左右，立足为客户创造良好优美的度假环境，绿化率最高的为花溪温泉酒店，绿化率达到85％左右。

　　除部分特别高档的项目如青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目60％以上的主力户型为一房与两房，主力面积集中在30－70之间，有利于在销售中对总价的控制，其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在170-280之间，适合客户全家人度假使用。

　　青城山区域该类项目的销售均价较高，近期即将上市的高山流水项目，其销售均价将达到8000元/以上，成为成都市场上少有的高档项目。龙泉区域该类项目参差不齐，各类项目之间的价格差距也很大。

（三）郊区休闲度假房地产需求研究

为了了解成都郊区休闲度假房地产的需求状况，研究特别针对各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假房地产进行了调查，获取了房产销售和客户需求特征方面的一些有用信息。

1、房产销售状况

由于休闲度假型物业的开发高峰在2002年前后，因此目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到100％的销售,在开盘期间短短时间内均能达到较高的销售水平，成为2002年来成都市楼盘销售的奇迹。但是目前部分项目的销售情况不甚理想，总体平均销售率达到89.8％，且养老型项目的平均销售率较高。

总体平均销售率达到89.8％，青城山区域休闲度假型物业的销售率最高，对养老以及度假型客户的吸引力较强。 

养老型项目的平均销售率较高，以青城山前山项目为代表，大部分项目在经过2年多的市场消化，目前所有项目已基本销售告罄。

各种建筑中，低层别墅项目的销售情况较好，该类项目呈极端分布，一部分为低层的养老型经济别墅项目，一部分为高端独栋别墅项目，销售情况均较好。

2、休闲度假房地产的需求特征

1）选择郊区休闲度假物业的原因：郊区休闲物业所处环境好，空气好以及价格因素与投资潜力（区域发展前景）等是影响消费者选择的主要原因，其次夏天避暑休闲也成为重要的因素。

2）中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓。

3）购置物业的目的：40%的被访者是长期居住，以老人为主。 33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。 4）居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部份纯属投资而从不入住的。

5）对物业的满意度：居住者对周围环境和空气质量较为满意，其次是相对便宜的物管费用和房屋修建质量。

6）喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：被访者认为休闲度假物业的优势区域应该是一个能避暑的地方，而且要有山、有水、有林，空气要好。

3、休闲度假房地产的潜在消费需求特征

1）区域倾向：一半以上被访者倾向选都江堰－青城山区域，并以联排别墅为置业对象。

2）置业情况：打算购置郊区休闲度假物业的被访者进行二次或三次置业，一方面是为了方便家人/朋友休闲度假时用，另一方面也是为了提高目前的生活品质和档次再次置业。

3）购置目的：度假、休闲和养老是购置郊区物业最主要目的。

4）选择原因：空气好、环境好、交通方便和价格相对成都市区便宜是吸引消费者选择郊区楼盘最主要的四个因素。

5）计划购置类型：从物业类型来看，低层建筑最受高端消费者青睐。

6）计划购置面积：150-200平方米是高端消费者计划购置最多的面积区间。

7）计划购置单价：被访者计划购置物业的单价主要集中在3000-4000元/平方米。

8）计划购置总价：最多的是 50万元/套的休闲度假物业，其次是40万元/套，30万元/套和10万元/套。

4、消费需求变化

多次置业的客户比例增加，部分客户甚至为三次、四次置业，建筑形态由前期畅销的酒店式公寓、产权式投资酒店向低层建筑转变，别墅物业的需求量增加。对物业户型面积等要求也有所提高，能接受较大户型的物业。养老置业的比例有所下降，潜在需求中对休闲度假物业的需求量有所增加。因此未来置业更能接受较高单价与总价的物业，但是对物业的投资价值要求有所提高，对项目的周边环境以及项目本身的配套服务的要求更高，对酒店式管理标准接受程度较高。

（四）目前经营中的休闲度假房地产分析

房产分布：目前该类休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次是新兴的旅游休闲圣地蒲江石象湖。

经营规模：青城山前山项目的经营规模相对较大，游客容纳量一般在200－500人之间；客房房间数在80-200间不等。

经营形式：青城山以及花水湾目前经营类项目全部以酒店形式进行经营，有专业的酒店管理公司经营管理此外人民南路沿线的项目大部分以个体经营为主。

销售价格：该类经营类物业充分发挥了景区旅游价格优势，一般的客房住宿价格从120－2880元/天不等，一般酒店淡季的价格均在旺季的价格上下滑20％左右，部分经营状况不好的项目下滑的幅度更大。

客户群体：目前景区的消费客户主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。