中国房地产报就旅游地产融资专访我院投融资分院院长李洋

受资金逐利性影响，相比住宅地产，金融投资机构并不偏爱旅游地产项目，原因在于旅游地产项目的价值需要更长时间的培养过程，且其多选址偏离市区的经济低洼地，眼前经济价值并不高。这给旅游地产开发带来了较大的资金压力。中国房地产报记者就旅游地产融资问题采访了我院投融资分院院长李洋。李洋表示中国旅游地产开发项目融资状况分化明显，很多运作较好的项目未来潜力并未被投资机构发现。他鼓励更多形式的资本进入旅游地产，更期待旅游地产尽快形成一个成熟的投资环境。采访内容已经刊至2013年12月2日《中国房地产报》文旅地产板块。

旅游地产较之传统地产存在更大的投资风险

提及旅游地产融资过程中的特殊性，李洋表示，旅游地产是通过旅游带动地产，只有经过核心旅游区域的带动，待景区和商业的人气做起来之后，才能促使地产价值的提升。相反，在旅游没有做起来之前，这个地方的价值也是很难被提前看清的。因此，相较于传统地产，旅游地产项目在最初阶段的未来价值却很难被提前评估，或常常被低估。以上特点决定了旅游地产较之传统地产存在更大的投资风险，融资相对来说较为困难。

旅游地产开发企业的融资情况呈现出两极分化趋势

李洋认为，目前旅游地产开发企业的融资情况呈现出两极分化的趋势。一端为大型地产开发商、旅游地产开发商及旅游开发商，这些开发商的融资工具极为丰富；另一端为微小的旅游地产企业，此类企业可借助民间私募基金解决融资问题。两极分化的格局，使处于中端市场的旅游地产开发企业很难融资，即便是房企经常使用的类信托基金，也难以拿到，或者面临着更高的成本。

目前旅游地产投资仍以纯财务投资为主

针对记者提到的金融机构是否有偏向的旅游项目形态，李洋很明确地表示，除了证券、基金外，投行、中小企业债等金融机构也在逐渐进入旅游产业中来。但就旅游形态而言，我国至今还未形成像住宅地产项目一样专业的投资机构，旅游地产投资仍以纯财务投资为主；就开发企业而言，目前已形成了具备自身特色的旅游项目投资，旅游地产开发商也正与城市地产开发商一样，要么专注于一个地域，要么精耕于一类产品；但从投资角度讲，由于目前旅游地产尚未形成一个成熟的市场，因此业界至今也未形成纯财务投资的力量。

传统融资工具在旅游地产领域很难被有效利用

以“先发展旅游，待旅游拉动地产升值后，再以地产发哺旅游”的节奏开发旅游地产项目，会拉长开发周期。李洋坦言，此种情况下，传统地产融资工具将很难被有效利用。从期限上讲，目前与旅游地产更加吻合的资金是保险，遗憾的是，目前此类资金往往更偏向于投资养老地产。

李洋进一步提出，目前旅游综合体的未来潜力很大，若开发商能形成一个核心的旅游项目，在形成长期收益的基础上，又形成一定的旅游地产产品，包括度假产品和商业产品，这样便可快速回现。该模式不失为一种很好的融资形式。与此同时，旅游综合体在快速回现的基础上，若能继续形成一个长期收益结构，便可进一步形成新的融资渠道，比如华侨城推出的资产证券化产品将很有可能为其所用。

采访全文，详见《李洋：旅游地产融资分化明显》