新型城镇化下的旅游地产开发

近日，林峰院长受邀参加全经联商学院第三届董事长研修班第二次游学。本次游学主题为“考察学习文化和旅游地产最新标杆项目”，深度考察了丽江雪山艺术小镇、金茂雪山语、云门丽江、悦榕庄等最新文旅标杆项目。我院林峰院长做了《新型城镇化下的旅游地产开发》演讲，并分享了文旅地产的创新经验。

林峰院长发表《新型城镇化下的旅游地产开发》演讲

1、逆城市化中的机会

超大城市的摊大饼发展模式现在已经基本结束，进入到一个花园化的卫星城与同城化的网络城市发展结构，这样一种城市群模式带来的是非中心区，即我们称为“逆中心区”的发展结构；与旅游度假、养生、养老、会议、游学等等相关联的，面向景区、面向度假、面向气候良好的区域的这样一些城市的发展模式，实际上是“逆城市”。这两个“逆”――逆中心区和逆城市，带来的是土地级差中的巨大机会，级差地的中心区域，土地可以拍到几千万甚至是上亿。

中国的经济一直是梯度经济，东部沿海先发展，逐渐到中、西部，城市先发展然后辐射到乡村。非平衡经济条件下，梯度发展是中国经济持续增长的模式之一。房地产未来的发展，也将以地产价值分化、地产价格分化、开发模式分化为依托，进入到一个分化阶段。怎样充分利用土地级差，利用发展形势的变化，形成房地产发展的持续性结构，已经成为地产创新最重要的一个方面。

2、旅游地产之于城市化

绿维创景研究新型城镇化就是研究其中的商机和模型变化。在旅游地产中，与产城一体化相关的概念是消费聚集区。不同于以往以工业带动的城市化，现在的中国以内需拉动为基础发展模式，消费聚集已经成为城市化发展最重要的模型和动力之一。旅游地产、休闲地产、商业地产、养老地产等最核心的是基于消费聚集所带来的效益，只有形成消费聚集，才能促使形成城市化发展结构，其中旅游的搬运功能形成了逆城市化中最重要的产业聚集手段和渠道。旅游地产因为旅游的多重效应成为房地产中最核心、最具活力的类型，以旅游为核心引起的消费搬运和消费聚集促使形成人气聚集和产业聚集，最后带动城市化发展，我们称之为“旅游引导的新型城镇化”，土地价值提升成为最重要的结果之一。

土地财富近20年来一直是中国最重要的一条财富增长线，未来整个房地产将出现分化趋势，而价格也可能呈现为波动型的、分化型的趋势，但是在3年内将达到顶部区域。可这并不排除土地继续升值、房产继续升值，这种升值不是指全国范围的普遍现象，而是一二线城市中价格高的依然高，其他低水平线的城市地价个别会有上涨。如京津冀一体化中涉及到的城市，京津冀一体化带动的不是北京城区的地产升值，而是河北环北京十三个县，这些地区通过同城化、网络化，实现土地升值，并由此形成房产升值，带动整体平均价格上涨，但幅度不会太大。

3、旅游地产发展的两大问题及解决途径

旅游地产发展最大的问题有两个：一是地产与旅游分离；二是旅游地产与城镇分离，其中最明显的是山东乳山一带的鬼城。旅游地产这些年走了一些弯路，主要原因一是低价拿地建房、高价卖出就能赚钱，因此很少再有开发商费力进行功能和城镇配套建设；二是投资型购买是市场主要力量，旅游地产陷入被导向的思维，不能对城镇化有所作为。那么，如何解决鬼城、空城问题？林峰院长认为从旅游地产开发角度要做到“三气”：聚人气、提地气、形成财气。首先，要基于资源形成吸引力，吸引力是旅游的核心，分为四大类别――观光吸引力，直接形成感官刺激；休闲吸引力，带来消费收入；度假吸引力，趋于私人化的生活要求；体验吸引力，游客能够参与并互动。除此之外，还需要有餐饮、住宿、休憩养疗、学习教育等休闲消费聚集结构，这种多样化的业态形成聚集，才能留住游客产生持续消费。

4、旅游地产的核心运作模式

林峰院长将旅游地产产品分为休闲商业地产、休闲居住地产（第二居所）、度假居住地产（第三居所）、酒店地产、养老地产、文化创意地产、庄园地产、新农村社区旅游地产八大类型。主要特点表现在旅游与地产相互交叉、以引导生活方式为核心诉求、定位中高端消费群、投资与消费双重功能、产城一体化五个方面。

旅游地产的核心运作模式，一句话就是引爆市场价值，就是上文提到的“三气”问题，说来简单，实施复杂，我们总结了运作旅游地产的五级台阶：资源包装和前期设计，低价拿地；实施基础开发，提升项目价值；开发引爆人气项目，形成价值升值，招商引资；开展一期开发，形成人气；独立开发或通过资本合作，将地产与现金流结合。这里面有几个关键：一是如何打造吸引力引爆市场；二是如何形成土地升值；三是如何经营实现销售与运营之间的互动安排；四是投资商如何从地产商、房产商转化为区域运营商。这几个方面目标很明确做起来不容易。

5、休闲小镇是旅游地产与新型城镇化结合的典型

旅游业和地产业都在走向综合开发，旅游和地产的综合开发与新型城镇化结合的最典型的模型就是休闲小镇。绿维创景把很大的力量用在休闲小镇模型的管理和整合上，我们所谓的休闲小镇不是政府的建制镇，而更多的是产业型的结构，是以观光吸引力为基础，以休闲为核心形成的多样化聚集结构，是一种综合性发展区域。休闲小镇有三个要素：吸引核构建、休闲聚集中心形成及由此形成的包括地产发展、养生养老产业发展等延伸发展。旅游吸引核、休闲聚集区、居住发展带、产业延伸环，共同构成了休闲小镇的大架构。可以说休闲小镇本身就是景区，有独特吸引物，其次是消费产业聚集区，再次是新型城镇化区域。休闲小镇是由休闲产业聚集形成的城市化的典范，由于居住人口、就业要求、产业发展要求，必然要求城市公共配套完善，促使实现就地城镇化。休闲小镇的发展实际体现了地产商综合化的过程，地产商在新型城镇化的要求下所开发的地产绝对不简单的是商业地产、居住地产等，而是复合型地产，单一地产在这种环境下是运作不起来的，必须综合考虑产业运营、区域规划、建筑景观设计、招商等诸多方面，把小镇打造成一个业态聚集区。

6、旅游地产发展的四大趋势

土地财富效应仍然是经济发展的主线，围绕这条主线形成的主要发展机遇，简单的说包括“开发综合化、产城一体化、产品服务化、长短收益配置合理化、金融服务利用灵活化、企业联合与品牌整合化”。这些都应该成为努力去推进的事，这对单一的投资商向综合化、互动化、联合化、群体化发展非常重要。

基于此，旅游地产未来的发展趋势表现为：在开发模式上，将以内需为引导形成产业与地产深度结合的产城一体化开发；在资源利用上，强调自然，重视保护，摆脱原来的无序开发及破坏性开发；在产品开发上，融合消费体验讲究特色化；在运营上，实现销售和经营相结合，销售是地产销售，经营是持续性收入、现金流结构相结合。

7、旅游地产展望

旅游地产发展很快，2020年以后至少20%以上的家庭具有购置度假类地产的需求，按这个统计，未来旅游地产的空间是巨大的。或者由于资金限制，不足以完全支付购买费用，但是做投资也是可以的，因此未来中国中产阶级不一定会大量拥有度假地产，但可能会大量拥有度假物业，可以是可交换的产权模式、付费的会员制等多种模式。而且，随着中产阶级的不断增加，需求将越来越明确。

除了我们走过的那段空城鬼城弯路之外，未来中国旅游地产的发展必将迎来新发展，其中最重要的一个趋势就是地产本身将从完全以投资为主转变为投资与消费相结合，特点是既可以赚钱，又可以自己享用，我们称之为旅居地产，它是投资、使用双功能下的旅居生活方式和旅居物业发展的主流模式。怎样才能真正实现投资和使用的双重汇报，是旅游地产投融资和商业模式创新中最重要的一点。

8、创意建筑设计

建筑师随时都在追求创新的东西，标志性观赏景观、公共景观的创新，两种创意代表不同目标和要求，有的是手法上、有的是外观上、文化上、功能上，我们分别称之为主题景观建筑、文化意境建筑、风貌地貌建筑、异形建筑、旅游功能建筑等等。空间、材质、符号、体验，这四个方面形成了绿维创景创意建筑分院这十年来一直在研究的主要内容。