新型城镇化下的旅游地产发展新契机

（一）中国房地产的机会与困境

中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。林峰院长认为主要存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

1、五大结构良性机会

第一：城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会；

第二：土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供了稳定的空间与机会；

第三：城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会；

第四：产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。同时，产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式；

第五：刚需及改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

2、四大结构恶性困境

第一：基于房地产商低价土地与高价房产的开发追求及政府政绩需求的新城造城模式，大多数都是脱离产业的恶性开发，造成了空城与鬼城；

第二：既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费；

第三：大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业的经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间的矛盾，也因此越来越难卖；

第四：产业房地产热中，虚产业、实房地产的运作手法，既骗政府又骗业主，在社会大背景之下，已面临发展瓶颈。

（二）旅游地产的发展结构

1、旅游地产的发展

旅游地产的发展已经有相当长的时间，是依托旅游资源出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。也是基于人们对旅游地从一般观光转化为在当地进行休闲度假和消费而形成的一种居住型需求。

2005年――2008年，由于房价、地价持续增长，旅游地产经历了高速膨胀的畸形增长。这段时期的旅游地产开发不是因为其使用价值，而是投资功能，或者说增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地产适应于生活需求，适应于整个中国国民休闲发展需求，适应于旅游引导下的区域经济开发需求的趋势越来越明确。它不仅仅是为了生活或是度假，实际上是一种产业发展，是区域经济发展需求带动下的一种开发。从这方面来说，旅游地产畸形投机阶段已经过去，正进入一个非常正向和良性的阶段。虽然以房地产盈利及保值增值为目标的畸形投资仍然存在，但已不再是主体和主流了。

2、新型城镇化下的旅游地产发展结构

旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。其发展结构如下：

第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作；

第二，休闲集聚区：是吸引人流留下来消费的主要结构，消费产品、消费业态、收入模式的设计是吸引力人来之后最重要的一个工作；

第三，居住发展带：休闲消费及产业的发展，催生了就业、居住、养生养老居住、度假居住等的发展。其中，一部分可以通过商业地产的方法，用回租经营的模式，实现商业运营化，从而实现资产价值与使用价值的分离；

第四，社区配套网：解决旅游地产与旅游分离，要发展休闲旅游；解决旅游地产与城市分离要运用新型城镇化理念，进行社区配套。政府必须把旅游形成的大规模居住纳入到城市结构中来；

第五，产业延伸环：包括观光与休闲农业、家庭菜园、泛旅游延伸的加工工业（食品、土特产品、工艺品加工等）、郊野运动基地等等。

（三）未来旅游地产的发展趋势

1、资源利用上

旅游地产的资源利用趋势

中国正面临着快速的城镇化进程，在这个高潮中，土地资源的合理分配显得更为重要。解决资源的利用、保护和提升问题将是旅游地产开发的重中之重。针对资源开发利用现状和存在的问题，在环境、景观等方面强调尊重资源原生性基础上的有效利用，深入挖掘文化内涵，在将资源特色发挥到极致，给游客、置业者以冲击的表象下，达到引领全新生活理念的深层意义。

2、产品开发上

旅游地产的产品开发趋势

房产市场的需求正面临由经济型向舒适型转化的趋势，新型旅游地产发展，必须强调特色，强调原住居民的参与，结合市场多样需求，融“旅游―游憩”模式创新于房地产产品开发之中，进行有吸引力的产品（旅游、房产产品）设计，如景观居所、创意主题地产等。这就要求产品更加细分化，产品开发、销售、交换、相关服务分工合作，最终营造满足市场需求的生活方式。

3、运营模式上

旅游地产的运营趋势

目前大量旅游地产产品建成后，经常面临找不到适合的营销公司进行专业营销销售的局面。对于“投资+自用”双重功能的旅游地产，消费者更多地需要长效盈利，这就要求转变目前以销售为主导的投资模式为“销售+经营”模式，构筑完善的再营销网络，给予投资者长期的投资回报和持续的收入状态。对于日趋理智、务实的开发商，正经历从单一的房地产小盘开发到大盘开发，到城市运营商再到区域运营商四个阶段的转变和蜕变，以区域为主体进行综合开发，成为发展趋势。

4、地产商定位上

旅游度假区从开发居住房产，到商业地产与居住地产结合，再到土地开发结合房产开发，旅游地产商在地产开发上的产品层级、综合性以及一二级之间的互动越来越强。而从房地产开发，到旅游景区项目开发与经营，到区域旅游休闲度假产业链整合，再到区域泛旅游产业综合开发，旅游地产商对旅游产业的参与越来越深，对旅游产业的开发运营能力越来越强，对区域发展的驾驭越来越娴熟。

这两个方面结合，形成了旅游地产商自我定位的大幅度升级：旅游住宅房产开发商――

旅游房产开发商（旅游住宅+旅游商业房产）――旅游地产开发商（旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商）――旅游景区开发运营商（景区景点项目开发经营）――旅游区综合业态开发运营商（景区景点综合业态项目开发经营）――泛旅游产业开发运营商（旅游农业文化运动泛旅游业态开发运营）――泛旅游区域开发运营商（旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商+景区景点综合业态项目开发经营+泛旅游业态开发运营）。从地产楼盘开发商到区域运营商，带动成千上万的人致富，带动一个区域的城市化发展，带动一个区域的经济发展，这是一件非常光荣的事情，也是一个实现伟大梦想的好机会。而同时又符合产业调整规律、符合如今以内需带动经济发展的基本经济发展趋向、符合构建和谐社会的愿景。

综上所述，未来地产的发展应遵循以下思路：1、开发综合化，地产商不再仅仅是房产供应商，而是区域综合开发商，必须站在综合开发商的角度来看待与政府、农民、投资人和顾客的关系；2、产城一体化，不仅做楼盘，还要考虑社会复合结构，做城镇化；3、产业服务化，如果没有实现体验化、休闲化、娱乐化，形成服务能力，地产商将面临着很大的危险；4、长短收益配置合理化，将地产所有权与使用权分离，转化为综合平衡模式，即快销+售后回租+持有经营，这需要地产商要有产业的经营能力与品牌；5、金融服务运用的合理化，运用贷款、基金、发债、资本融资等不同融资模式，实现对长短结合收入模式的融资现金流支撑 ；6、企业联合和品牌整合化，投资商、开发商、服务运营商企业应联合打造联盟，共同推动城镇化开发，另外，有序、整合、协调的品牌导入将成为招商引资手段及发展结构。

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       旅游地产与新型城镇化