旅游地产应防“闲置病”

自2009年底开启新一轮房地产调控以来，全国房地产市场结构加速调整。主要表现是住宅市场降温，非住宅市场升温。主要原因是住宅市场是调控的“重灾区”，而非住宅市场反倒“因祸得福”，一方面开发商纷纷进军；另一方面投资投机者亦转战于此。在非住宅市场中，商业用房、办公楼、工业地产已属常规项目，旅游地产正处于见风就长的时期，而养老地产尚处培育阶段。

旅游地产，可以说正成为当前房地产业最大的热门领域，几乎所有一线地产商，诸如万科、金地、招商、保利、富力、恒大、绿城、绿地、中海、中建、龙湖、雅居乐等，已经尝试性或大举进入，部分企业已“乐不思蜀”。而投资需求也有向旅游地产释放的趋势，近几年全国主要的旅游城市和地区，成交都比较活跃，不仅海南如此，连市场处于发展初期的烟台，外地人购房比重也呈逐年上升之势。

旅游地产始于1964年法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，它首次采用了分时销售的方法招揽客户。上世纪70年代分时销售被引进美国，开始出现“时权”概念，并在后来发展成当前在欧美流行的“假期交换系统”，推动旅游房地产快速发展。至今，旅游地产已成为国际房地产体系中的一个重要分支。随着我国人均GDP达到4000美元，一个全民旅游时代正在来临，休闲度假养老的需求也在快速膨胀。

然而，现阶段我国的旅游地产并非全面向好，在快速成长的青春期，在充沛荷尔蒙的刺激下，不可避免的存在一些不良现象和隐患，如同少年脸上的“青春痘”。接下来，笔者重点结合海南的情况进行分析。

首先，房屋闲置率过高，资源浪费严重。高闲置率，是房地产市场不健康的重要特征。国际上一般认为未被使用的房屋占房屋总量的比重，低于10%才算合理。我国政府统计体系中，目前尚无权威数据，以前只有新竣工商品房中尚未售出的数据，与国际无法接轨。但基本事实比较清楚，海南的房屋闲置率要远远高过全国平均水平。

根据《南国日报》报道，海南省人大常委会环境资源工作委员会2010年6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示,有些小区平时入住率不到2%,多数小区平时入住率不到20%,高峰时仅为40%～60%。根据《新华网》报道，2011年春节期间和6月底，三亚市房地产交易管理所市场部从三亚五个片区已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中，随机抽样调查23个项目的入住情况，调查结是果显示：在7333个样本中，6月底平均闲置率为84.75%，大东海和海坡片区的闲置率分别为94.26%和96.26%；即使在旅游度假旺季的春节期间，平均闲置率也达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。由此可见，海南的闲置率已远远偏离了合理轨道，成为限制海南房地产市场健康发展的重要障碍。

闲置情况分为两种，一是房子售出去之后空关，二是房屋竣工后滞销，其中以前一种情况为主。导致闲置率偏高的原因如下：第一，这原本就是旅游地产的一个特点；第二，在我国近几年楼市过热的市场环境下，购房者大多抱有投资目的，原本就没打算长期居住；第三，海南本地自住需求不足，购房者以岛外人居多，离工作、生活地存在较远距离，不方便经常性居住；第四，海南休闲度假的淡旺季分明，约有“候鸟”人群45万至50万人，约占海南人口的5.8%，所购房屋季节性、非常住的使用特征明显；第五，海南存量房交易和租赁市场长期处于不活跃状态，二手房交易量多年来呈低迷态势，比如三亚二手房交易量不足一手房交易量的15%；第六，我国度假消费水平、观念、政策尚未到达一定水平之前，注定很多度假地的闲置率偏高。

房屋高闲置的负面影响很多。主要包括：第一，在我国人均土地资源较少的情况下，即便是业主愿意空关，也是对社会资源的一种极大浪费；第二，物业管理费收取困难，容易引发纠纷，同时影响了社区正常管理和维护；第三，小区配套的商业设施利用率很低，难以正常运营，从而反过来又影响业主入住的积极性，从而形成恶性循环；第四，设施、设备无法正常运转，影响建筑寿命。

其次，产品体系不健全，社区配套不完善。总体而言，当前我国房地产业仍处于粗放式发展阶段，由于海南省的经济和社会发展水平比全国多数省份都要落后，虽然房地产业发展的比较早，但行业发展模式仍偏粗放，集约化、精细度都须大幅度提高。海南的旅游地产需要走精品化路线，在发展规模、产品品质、区位选择上进行控制，并与国际旅游岛的定位相匹配。

第一，产品体系不健。海南省的房地产开发目前仍以住宅地产为主导，而配套的商业、办公、娱乐、酒店等并未能及时跟上。正是受到这种结构单一、开发粗放的影响，房地产业未能与其他行业形成互动，其他产业也很难对房地产业进行支持，产业关联度受到很大的影响，并未实现经济效益的扩大化。这些问题制约了旅游地产的健康发展。就旅游地产本身分析，现有度假产品形式单一，缺乏创新，产品同质化严重，酒店、度假村等经营性房地产发展较快，而满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产还须大力发展，海南生态宜居的巨大优势还未充分发挥。

第二，旅游地产的区域分布不均衡。海口和三亚发展较快，而其他城市发展滞后；滨海地区发展较快，而内陆、山区发展滞后；东部沿海发展较快，西部沿海发展滞后。除了景观资源的丰富和珍贵程度之外，区域规划、交通便利程度、开发模式、消费观念、宣传重视程度等方面的差异，造成了上述现象的存在。

第三，社区配套不完善。很多项目以销售为目的，没有充分考虑到居住的功能诉求，存在项目开发中的短视现象。政府的区域规划不合理，公共配套设施偏少。即便少数项目配套齐全，但由是入住人数过少，闲置率过高，导致商业设施无法正常、有效运转，部分配套长期闲置，甚至改变功能或废弃。

再次，度假区住宅小区出租经营市场混乱，业主权益难以保障。近年来，海南旅游市场持续升温，消费规模不断扩大，有力地带动了住宿需求。但是，海南旅游住宿市场尚未形成健全体系，市场秩序很不规范，无法满足快速增长的市场需求，并且无法与不断升级的需求结构相适应。

总体而言，高端住宿市场一般由高星级酒店主导，企业运作相对比较规范,市场秩序较好。而中低端住宿市场则鱼龙混杂，绝大部分家庭旅馆、二房东、经租公司等实力弱、规模小、信誉差。在海南旅游城市和度假区内或周边，存在很多闲置率很高的住宅小区，这些小公司一般通过各种手段，以低廉价格从小业主手中，收租长期房源，经过简易包装或根本不进行装配，就向游客出租。这些旅馆或住房的特点是：房源分散、设施不全、条件简陋、环境不佳、管理不善、服务不周。在这种不规范的操作模式下，小业主的收益很难保障，而且还会损害房屋价值。

中低端旅馆的经营者，在拉拢游客方面，一般通过各种网站,尤其是旅行类网站的论坛进行宣传，或与小旅游社、部分导游进行合作。他们开拓市场的手段少、渠道单一、推广效率低、可信度低，无法形成客源的规模化，难以持续发展。

针对上述问题，政府、开发商、物管公司、业主、服务机构等，应群策群力、协商解决，以盘活海南大量闲置房、滞销房为手段，以满足广大中低端、个性化、家庭型的旅游度假者的住宿需求为目的，解决海南休闲度假市场中房源供给和住宿需求之间信息不对称、交易不活跃、发展不协调的矛盾，从而促进海南旅游地产和休闲度假产业的健康发展。